수원지방법원 2025타경53654. 안산시 상록구 본오동 낙원빌라2차 1층 102호, 전용 57.55㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 이영도는 2022년 1월 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 보증금 135,000,000원의 선순위 대항력 임차권과 그 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 강제경매라는 점입니다.
임차권자 이준은 2021.12.04. 임대차계약을 체결하고, 2021.12.17. 확정일자를 받은 뒤 2022.01.07. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.25. 도봉세무서장의 압류이므로 이준의 전입은 그보다 앞섭니다. 원래라면 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 부분이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 671-4 1층 102호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 샘골로5길 6-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.55㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이영도 (2022.01.28. 소유권이전 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.25. 갑구 14번 압류 · 권리자 국 · 처분청 도봉세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
현재 등기상 핵심은 2024.01.16. 등기된 이준의 주택임차권입니다. 보증금 135,000,000원, 전입·점유 2022.01.07., 확정일자 2021.12.17.로 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 이준은 배당요구도 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
명세서에는 ‘주택도시’, ‘이준의’라는 별도 표기가 함께 잡혀 있지만, 비고는 신청채권자 주택도시보증공사를 “임차권자 이준의 승계인”으로 명시합니다. 따라서 이를 별도 보증금의 독립 임차인으로 합산하지 않고, 실제 보증금 기준 임차권은 이준 1명으로 봅니다.
② 임차인 — 대항력 有, 우선변제 有, 확약 반영 인수 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.07 | 2021.12.17 | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0원* |
| 주택도시보증공사 | 이준 임차보증금반환채권 승계인 | — | — | 별도 합산 없음 | 승계인 대항력 포기 확약 |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 1.07억, 신건은 1.33억
낙원빌라2차는 총 8세대, 2002.02.26. 사용승인된 다세대입니다. 전용 57.55㎡의 확인된 거래는 2건으로, 2022.01. 1층 거래가 135,000,000원, 2023.10. 2층 거래가 107,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 57.55㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2022.01 | 57.55㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.55㎡ | 2건 | 121,000,000원 |
| 최근 12개월 기준 | 57.55㎡ | 1건 | 107,000,000원 |
가격 판단은 전체 평균 1.21억보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 1.07억을 우선해야 합니다. 최근 거래는 과거 1.35억보다 낮아져 최근 대비 과거 추세가 -20.7%로 나타납니다. 그런데 신건 최저가 1.33억은 최근 시세 1.07억의 124.3%입니다. 확약 덕분에 인수액이 0원이 되더라도 실질취득 1.33억 자체가 최근 거래보다 26,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 이준 보증금 | 135,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 이준 보증금 부족분은 4,662,000원이지만, 2026.05.13. 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 압류 관련 세액 등은 배당표에 반영되지 않은 부분이 있어 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 ‘보증금 고정형’은 아니다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 이준 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 133,000,000원 | 4,662,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 106,400,000원 | 30,889,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 85,120,000원 | 51,812,160원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이준 보증금의 미배당분이 늘어 매수인 인수액도 커졌을 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대해 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 제출돼 있으므로, 그 임차권에 한해 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 유찰이 실제 가격 메리트로 연결될 수 있는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이호초등학교 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 위생·급배수·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,772,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 단지 8세대, 확인 거래 2건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 확인 거래는 2023.10. 107,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.13. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일 현재 그대로 유효한지 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약은 이준 임차권에 관한 것이므로 매각 후 임차권등기 말소 절차까지 확인해야 합니다.
- 압류 세액 확인. 말소기준권리가 도봉세무서장의 압류이고 배당표에 세액이 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 121,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 107,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -20.7%이고 현재 최저가가 최근 시세의 124.3%이므로 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 줄었고, 승부처는 가격
표면적으로는 보증금 135,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 커 보이는 물건입니다. 실제 배당표에서도 신건 기준 4,662,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자 이준의 승계인으로서 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 107,000,000원이고 거래 추세는 -20.7%입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 시세의 124.3%입니다. 즉 이 사건은 권리 문제보다 신건 가격 부담이 더 큰 물건입니다.
