수원지방법원 안산지원 2025타경53693. 경기도 시흥시 은행동 신강레이크뷰 제1동 3층 308호입니다. 집합건축물대장과 감정평가상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 등기부에는 주택임차권등기가 존재합니다.

소유자 김선미는 2022년 2월 신탁재산 처분을 통해 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 2023년 9월 경기신용보증재단의 가압류가 말소기준권리가 되었으며, 이후 다수의 가압류·압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

그러나 이 물건의 핵심은 복잡한 채권자 목록이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 임차인 민경민의 보증금 315,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 2026년 1월 이루어졌지만, 대항력 판단에서는 그보다 앞선 2022년 2월 18일의 전입·점유개시일이 중요합니다. 임차권등기가 매각으로 말소된다고 해서 미변제 보증금에 관한 매수인 인수 문제까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

경기신용보증재단의 가압류 이후 등기된 소상공인시장진흥공단·한국장학재단·한국자산관리공사 등의 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 시흥시의 2024년 3월 압류는 같은 해 8월 이미 말소되었습니다.

다만 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 미변제분의 인수는 서로 다른 문제입니다. 민경민의 임차권등기가 후순위로 등기되었다는 사실만으로 보증금 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인과 추가 표기 구분

주요 권리자는 임차권등기와 보증금, 전입일 및 확정일자가 확인되는 민경민입니다. 이와 별도로 명세서에는 '주식회사', '민경민의'라는 표기도 존재합니다. 이들이 각각 독립된 임차인인지, 동일 임대차의 관계인 또는 기재상 중복인지는 확인이 필요합니다. 따라서 확인된 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

민경민의 임차권등기 접수일은 2026.01.19이며, 등기상 보증금은 315,000,000원입니다. 추가 표기만으로 별도 임차인이나 별도 보증금이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 배당 및 실질취득 — 낙찰가보다 보증금이 중요하다

신건 최저매각가인 317,000,000원에 매각된다고 가정한 배당표입니다. 집행비용 추정액 5,238,000원을 먼저 차감하고, 민경민에게 311,762,000원이 배당되는 시나리오입니다. 보증금 미변제액 3,238,000원은 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 있습니다.

신건 매각가 317,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용과 민경민의 보증금 우선배당에 매각대금이 소진되며, 일반채권자 미배당 합계는 제시된 배당 시나리오상 102,894,599원입니다. 별도 경매개시결정의 청구금액은 실제 배당절차에서 채권 중복 여부 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르다

이 물건은 낙찰가가 낮아지면 임차보증금 인수액이 그만큼 증가하는 구조입니다. 위 실질취득 추정치는 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 있지만, 경제적 취득부담이 임차보증금 315,000,000원 수준에 묶인다는 점은 동일합니다.

⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

본건의 가격 판단에서는 실질취득 추정액 320,238,000원을 기준으로 주변의 실제 거래 및 매물과 대조해야 합니다. 확인 가능한 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 비교가격이 없어 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 감정가 317,000,000원과의 단순 비교도 임차보증금 인수 위험을 대신 설명해 주지는 못합니다.

• 위치. 경기도 시흥시 은행동 은행고등학교 북동측 인근. 근린생활시설·오피스텔·아파트 단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 308호. 난방·위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 북동측·북서측으로 폭 약 20m 내외, 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래허가구역 표기도 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 환금성. 주거 목적으로 사용되는 오피스텔이지만 공부상 업무시설이므로, 매각 가능가격은 동일 유형의 최근 거래를 기준으로 별도 검토할 필요가 있습니다. 보증금 인수를 포함한 총취득비용이 실제 매매시세를 넘는지 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 민경민의 대항력 있는 임차권과 미변제 보증금 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 설정. 입찰금액에 예상 보증금 인수액을 더해 총취득비용을 산정해야 합니다. 유찰 시 최저가만 내려가는 효과를 가격 할인으로 판단하면 안 됩니다.
• 추가 점유관계 확인. '주식회사' 및 '민경민의'로 표시된 관계가 독립 임대차인지, 같은 임차인의 관련 기재인지 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상인 별도 점유자의 위험은 민경민의 보증금 추정액과 구분해야 합니다.
• 임차인과 채권자 관계. 민경민의 임대차계약·보증금 지급 증빙·점유 사실과 별도 강제경매신청 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당액이 달라지면 보증금 인수액도 변할 수 있습니다.
• 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 실제 주거 이용에 따른 세금·금융·거래 조건을 검토해야 합니다.
• 매매시세 검증. 최저가 대신 보증금 인수를 합산한 실질취득액으로 최근 거래가격 및 현재 매물가격과 비교해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 미납 관리비 및 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 곧 할인은 아니다”

이 경매의 핵심은 단순합니다. 315,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 매각대금보다 충분히 배당되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다. 신건 추정 실질취득액은 320,238,000원이며, 1회·2회 유찰 후에도 보증금 인수를 합산하면 각각 319,350,400원, 318,640,320원입니다.

후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 것만으로 안전한 권리구조라고 평가할 수 없습니다. 민경민의 선순위 대항력과 미변제 보증금 인수가 가장 중요한 문제이며, 별도 점유자 표기와 조세채권에 따른 배당변동 가능성도 남아 있습니다.

가격 메리트는 현재 확인되지 않습니다. 낙찰가가 아니라 실질취득액을 최근 오피스텔 실거래와 비교하고, 임차권 인수 범위 및 추가 점유관계를 확인한 이후에 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.