수원지방법원 2025타경53709. 안산시 상록구 월피동 삼미빌라 2층 201호에 대한 강제경매입니다. 소유자 김대섭은 2021년 6월 1일 거래가 150,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 황민숙의 임차권이 등기됐고, 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기상 임차권자 황민숙의 보증금은 171,000,000원이며, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021년 3월 31일입니다. 확정일자는 임차권경정등기를 통해 2021년 3월 16일로 확인됩니다. 이는 2025년 11월 12일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 문제가 중요한 사건입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026년 6월 10일자로 제출한 확약서가 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 보증금 인수형이 아니라 확약에 따른 인수 해소 여부를 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 434-27 삼미빌라 2층 201호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 부루지1길 66 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 8세대 / 2010.09.09 |
| 소유자 | 김대섭 (2021.06.01 소유권이전, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 (임차권자 황민숙의 승계인) |
| 청구금액 | 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약이 핵심
과거 경서농업협동조합의 근저당권(채권최고액 132,000,000원)은 2021년 2월 8일 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 인천수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 109,200,000원)도 2021년 4월 1일 말소됐습니다.
현재 권리분석에서 중요한 것은 을구 5번 황민숙의 주택임차권입니다. 임차권등기는 경매개시결정보다 먼저 접수됐으며, 경정등기를 통해 확정일자가 보완됐습니다. 을구 5-2번은 별도의 신규 임차권이 아니라 기존 5번 임차권의 경정입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 / 관계 | 임대차 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
황민숙 실제 임차인 · 을구 5번 |
보증금 171,000,000원 전유부분 전부 계약 2021.02.26 전입·점유 2021.03.31 확정 2021.03.16 |
대항력 有 |
확정일자 확인 승계인의 우선변제권 주장 |
주택도시보증공사 승계 확약 반영 인수 0원 |
2023.08.04 접수된 을구 5-2번은 황민숙의 기존 임차권에 확정일자 2021.03.16을 보완한 경정등기이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 임차보증금 반환채권의 승계인이지 추가 임차인이 아닙니다.
낙찰가 182,000,000원 + 확약 반영 인수 0원
= 182,000,000원
③ 가격 분석 — 권리 해소와 시세 메리트는 별개
삼미빌라(434-27)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 감정가와 신건 최저매각가는 동일하게 182,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래가격, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격을 확인할 수 없어 현 최저가가 시장가격보다 저렴한지는 판단하기 어렵습니다. 특히 면적이 정확히 일치하는 실거래 비교자료가 확보되지 않았으므로 단순 평균가격이나 다른 평형의 거래가격으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 감정가 | 182,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 182,000,000원 |
| 유찰 현황 | 신건 · 0회 |
| 실질 인수액 | 0원 (확약 반영) |
| 실질취득 기준액 | 182,000,000원 |
| 시세 대비 평가 | 최근 동일 면적 실거래 확인 후 판단 |
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,348,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 171,000,000원 | 171,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 7,652,000원 |
신청채권자의 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 승계 임차권의 보증금과 신청채권을 서로 독립된 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 비교
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 182,000,000원 | 171,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 28,238,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 56,950,720원 | 0원 |
유찰에 따라 신청채권자의 미배당액이 증가하지만, 확약의 적용을 전제로 해당 승계 임차권에 대한 매수인 인수액은 증가하지 않습니다. 따라서 이 사건은 확약서의 법적 효과와 원본 확인이 입찰 판단의 핵심 조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 월피동 삼일초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·체육시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 노선버스 정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 석재 및 벽돌치장쌓기, 내벽은 몰탈 위 벽지 마감이며 샷시 이중창이 설치돼 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 소로3류에 접하며, 토지는 평탄한 가로장방형의 다세대주택 부지입니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 성장관리권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등에도 포함됩니다. 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 매각 전 주변 유사 빌라의 최근 실거래와 매물가격을 별도로 조사할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.10 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 대상을 반드시 확인합니다.
- 승계 범위. 주택도시보증공사가 황민숙의 임대차보증금 반환채권을 승계한 범위와 확약의 적용 범위가 일치하는지 확인합니다.
- 중복계상 방지. 황민숙의 을구 5번 임차권과 5-2번 경정등기, 승계인의 배당요구를 각각 다른 임차인이나 별도 보증금으로 계산하지 않습니다.
- 별도 임차인 확인. 확약은 해당 승계 임차권에만 적용됩니다. 다른 임차인이나 점유자가 확인된다면 대항력 및 인수위험을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자, 주택 인도 상태 및 임차권등기 말소 절차를 확인하고, 필요한 명도비용을 별도로 검토합니다.
- 시세 원본 대조. 동일 면적 및 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래, 층·건물 상태·거래 시점을 비교해 응찰가격을 설정합니다.
- 관리비·세금. 관리비 체납, 공용부분 미납액, 당해세와 추가 집행비용 등을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
안산 삼미빌라 201호는 처음 권리관계만 살펴보면 171,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 매수인 인수위험이 큰 사건입니다. 그러나 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 상황이 달라졌습니다.
확약의 적용이 확인되는 범위에서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 단, 확약 밖의 별도 임차인이나 점유 문제가 있는지는 독립적으로 확인해야 합니다.
남은 과제는 신건 가격 182,000,000원의 적정성입니다. 최근 동일 면적 실거래를 확보하지 못한 상태에서 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 확약서 원본·승계 범위·점유 현황을 확인하고, 주변 실거래를 바탕으로 응찰가격을 판단하는 접근이 필요합니다.
결론은 확약 반영 인수 0원, 다만 가격 메리트 판단은 보류입니다. 보증금이 크다는 이유만으로 포기할 사건도 아니지만, 확약이 있다는 이유만으로 감정가에 곧바로 응찰할 사건도 아닙니다.
