대전지방법원 2024타경837. 충청남도 당진시 송산면 동곡리 435, 도로명주소 동곡로 139-24의 현대 그레이스 더원 관련 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 5,050,000,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2020.03.10 중소기업은행 가압류 1,408,011,642원이고 이후 압류·가압류· 경매개시결정·근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 점유관계입니다.
박찬호는 2020.02.03 전입으로 말소기준일보다 앞서고 2024.05.28 배당요구를 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액과 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당모형에 표시된 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 볼 수 없으며, 실제 인수 가능 금액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 동곡리 435 · 현대 그레이스 더원 · 충청남도 당진시 송산면 동곡로 139-24 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 기호(2)-(8) 상업용 건물 · 기호(9)-(42) 오피스텔 |
| 소유자 | 권정은 |
| 감정가 / 최저가 | 5,050,000,000원 / 5,050,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 378,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 | 840.0㎡ · 대 · 주상용 · 준공업지역 · 공시지가 527,400원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 대지지분 미확정 상태를 전제로 감정평가 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 갑구 4번 2020.03.10 중소기업은행 가압류입니다. 그 뒤의 이병원 가압류, 국·국민건강보험공단·당진시·부천시 압류, 2024년의 다수 경매개시결정, 중소기업은행 근저당권 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2020.02.21 설정된 라인디엔아이주식회사 근저당권 3,400,000,000원과 2022.08.01 설정된 416,000,000원 근저당권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유·임차 현황 — 박찬호와 미상 점유가 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 신대명건설 | 2020.05.29 | 미상 | 미상 | 후순위 | 해당 없음 |
| 박찬호 | 2020.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2024.05.28 |
| 손예은 | 2023.11.29 | 미상 | 미상 | 후순위 | 2024.05.28 |
| 배정주 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 후순위 | 해당 없음 |
| 김중근 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 후순위 | 해당 없음 |
| 주영아 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 후순위 | 해당 없음 |
| 염훈민 | 2023.09.25 | 3,000,000원 | 380,000원 | 후순위 | 2024.06.18 |
| 주식회사 지승 | 미상 | 2,000,000원 | 700,000원 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 김형준 | 2023.11.27 | 1,000,000원 | 600,000원 | 후순위 | 해당 없음 |
| 김유종 | 2024.01.05 | 1,000,000원 | 600,000원 | 후순위 | 해당 없음 |
| 안재철 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 후순위 | 해당 없음 |
| 주식회사엠케이시스템 | 2024.03.26 | 5,000,000원 | 600,000원 | 후순위 | 해당 없음 |
| 이서영 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 후순위 | 해당 없음 |
| 이미선 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 후순위 | 해당 없음 |
| 성기훈 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 후순위 | 해당 없음 |
| 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 원혜성 | 2023.08.30 | 3,000,000원 | 500,000원 | 후순위 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 미상 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
전입일이 2020.03.10 이후인 점유자는 말소기준권리보다 후순위로 표시돼 있습니다. 반면 박찬호는 전입일이 앞서며, 주식회사 지승·미상·점포·주식회는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자는 인수 위험을 금액으로 환산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,050,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,900,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 1,408,011,642원 | 1,408,011,642원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이병원 | 750,000,000원 | 750,000,000원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 심규호 | 378,400,000원 | 378,400,000원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 라인디엔아이주식회사 | 378,400,000원 | 378,400,000원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 방래원 | 378,400,000원 | 378,400,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 이정숙 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 973,888,358원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 이광률 | 378,400,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 이병직 | 378,400,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 경매개시결정 · 이병직 | 378,400,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 378,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,736,811,642원 중 예상 배당액은 4,997,100,000원, 미배당은 1,739,711,642원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 박찬호 등 임차관계의 보증금이 확정되지 않아 이 배당표만으로 실제 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 일괄매각·대지지분 — 구조적 확인사항
매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 해당 구분건물은 현재 등기사항전부증명서상 대지지분이 미확정 상태이고, 일반적인 구분건물 거래관행상 건물과 대지권이 일괄거래되는 것을 전제로 추후 각 호별 대지지분이 적정 배분될 것으로 보고 감정평가됐습니다.
또한 목록 6·7은 실제 현장에서 칸막이로 구분돼 있지 않고 통합해 하나의 점포로 사용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있지만, 실제 이용형태와 각 목록의 경계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 송산면 동곡리 소재 현대제철소 남측 인근이며, 대규모 공장·근린생활시설·다가구주택 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북측 근거리에 38번 국도가 있습니다.
- 이용. 기호(2)-(8)는 상업용 건물, 기호(9)-(42)는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층이며 위생·급배수설비, 소화전설비, 주차장, 승강기시설이 있습니다.
- 토지. 840.0㎡의 대지로 주상용 이용, 평지이며 준공업지역·제1종지구단위계획구역·송산2일반산업단지에 포함됩니다.
- 도로. 동측 광대로, 서측 소로를 이용하며 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시돼 있지 않으며 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박찬호 임대차 원본 확인. 2020.02.03 전입, 2024.05.28 배당요구이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약서와 점유 범위, 보증금, 배당가능액을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 주식회사 지승과 전입일 미상 점유 명의의 실제 점유 개시일·계약관계가 확인돼야 인수 위험을 좁힐 수 있습니다.
- 유치권 실체 확인. 박찬호의 114,058,000원 공사대금채권 유치권 신고에 대해 공사계약, 채권 발생, 변제기, 점유의 계속성 등 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 대지지분 확인. 현재 대지지분 미확정 상태이므로 추후 각 호별 배분 구조와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 목록 6·7 현황 확인. 실제 현장은 칸막이 없이 하나의 점포로 통합 사용되고 있으므로 현황과 목록 경계를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교자료 확보. 실거래 평균·최신 거래가 없어 현재 5,050,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸등기보다 점유·유치권을 먼저 본다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2020.02.03 전입한 박찬호가 있고 보증금이 확인되지 않으며, 114,058,000원의 유치권 신고도 존재합니다. 전입일 미상 점유자까지 있어 매수인 인수액을 현재 단계에서 0원으로 고정할 수 없습니다.
여기에 대지지분 미확정, 목록 6·7의 통합 사용, 국세·지방세 압류까지 겹칩니다. 반면 가격 측면에서는 비교할 실거래 자료가 없어 신건 5,050,000,000원이 비싼지 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 가격보다 선순위 점유·보증금·유치권의 실체를 먼저 확정해야 하는 권리확인형 물건입니다.
