수원지방법원 2025타경53721. 안산시 상록구 사동 1369-3 드림빌 4층 402호, 전용 70.32㎡의 다세대 공동주택입니다. 현재 소유자는 정성욱이고, 2022.08.29 소유권이전 당시 거래가액은 130,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 선순위 주택임차권과 주택도시보증공사의 승계·확약입니다.

조남혁은 임대차계약일 2022.06.18, 확정일자 2022.07.26, 전입·점유개시 2022.08.29, 보증금 130,000,000원으로 주택 전부에 관한 임차권을 갖고 있고, 2024.09.12 임차권등기명령에 따라 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.11.14이므로 이 임차권은 시간상 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다. 확약이 없다면 매수인 승계가 문제될 구조입니다.

그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 조남혁의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 2026.06.01 제출했습니다. 따라서 조남혁 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약이 승부처

확약 미반영 룰상 시나리오에서는 현재 회차 인수 0원, 1회 유찰 시 19,579,200원, 2회 유찰 시 41,784,320원으로 계산되어 있습니다. 다만 2026.06.01 확약을 반영하면 조남혁 임차권에 관한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 보는 구조입니다.

② 임차인 분석

등기상 실제 임차권자는 조남혁 1명입니다. 보증금은 130,000,000원이며 전입·점유개시와 확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 조남혁의 승계인으로 명시되어 있어, 조남혁 보증금과 주택도시보증공사의 청구를 서로 다른 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 141,000,000원은 시세 130,000,000원보다 높다

드림빌(1369-3)은 총 8세대, 사용승인일 2001.07.31의 소규모 공동주택입니다. 전용 70.32㎡에 맞는 확인 거래는 2022.06, 4층, 130,000,000원입니다. 최신 거래가 역시 130,000,000원이고, 시세 비교 지표의 평균도 130,000,000원으로 잡혀 있습니다.

현재 최저매각가 141,000,000원은 이 비교 시세의 108.5%입니다. 조남혁 임차권의 실질 인수가 확약으로 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 141,000,000원이고, 따라서 권리 위험이 줄었다고 해서 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 현재 가격은 비교 시세 130,000,000원보다 높은 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 2,774,000원, 조남혁 보증금 130,000,000원, 주택도시보증공사 8,226,000원으로 매각대금 141,000,000원이 소진됩니다. 주택도시보증공사는 명세서상 조남혁의 승계인이므로 조남혁의 130,000,000원과 주택도시보증공사의 130,000,000원을 서로 다른 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대 공동주택으로 이용 중이며, 4층 공동주택 내 4층 402호입니다.
• 입지. 초당초등학교 북서측 부근으로 다세대주택·단독주택·공원·근린생활시설이 주변에 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 외벽 드라이비트 마감, 내벽 벽지·일부 타일 마감, 샷시 창호이며 위생·급배수·난방 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 260.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측으로 도로와 접하며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 표본. 드림빌(1369-3)은 총 8세대이며 동일 면적 실거래 확인 건수는 1건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2026.06.01 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 반드시 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 조남혁 명의 을구 9번 임차권의 실제 말소 방식과 필요한 서류를 매각 전후로 확인해야 합니다.
• 확약 밖 임차관계 확인. 전입일·보증금이 불명확한 추가 임차 관련 기재가 독립된 임대차인지 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 불명확하면 대항력을 단정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.04.13 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리 및 말소 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 실질취득 141,000,000원은 비교 시세 130,000,000원의 108.5%입니다. 실거래 표본도 1건뿐이므로 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당관계 중복 해석 금지. 주택도시보증공사는 조남혁의 승계인으로 적시되어 있으므로 양자의 130,000,000원을 별도 보증금처럼 합산하지 않아야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격 리스크는 남아 있다”

처음 등기만 보면 이 물건은 선순위 임차보증금 130,000,000원이 걸린 전형적인 인수 위험형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 조남혁의 승계인으로서 2026.06.01 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서, 주된 인수 위험은 실질 0원으로 해소됐습니다.

문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득가는 최저가와 같은 141,000,000원인데, 비교 가능한 거래와 시세 지표는 130,000,000원입니다. 즉 현재 실질취득가는 시세 지표의 108.5%입니다. 게다가 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일 면적 거래가 1건에 그쳐 환금성과 시세 검증의 폭도 넓지 않습니다.

따라서 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피해야 하는 물건”은 아니지만, “확약이 있으니 곧바로 싸게 살 수 있는 물건”도 아닙니다. 조남혁 임차권의 확약 적용범위와 그 밖의 임차 관련 기재를 원문으로 확인한 뒤, 141,000,000원의 실질취득가가 실제 현장 시세와 맞는지를 별도로 검증하는 것이 핵심입니다.