수원지방법원 2025타경53724. 경기도 광명시 일직동 광명역자이타워 22층 비2210호입니다. 매각물건명세서에 기재된 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정평가서의 실제 이용상태도 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트가 아니라 업무·산업시설의 이용 및 임대수요를 중심으로 검토할 물건입니다.
권리관계에는 주의할 부분이 있습니다. 표시된 말소기준권리는 2024년 12월 19일 하나은행 가압류지만, 그보다 앞서 설정된 영등포농업협동조합의 500,400,000원 근저당은 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 해당 근저당이 2026년 3월 19일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기도 확인됩니다. 두 기록의 관계 및 실제 권리 존속 여부를 확인해야 합니다. 더욱이 신청채권자인 영등포농업협동조합의 청구액 437,719,504원은 현재 예상배당 모형에서 배당액 0원으로 처리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 515-1 광명역자이타워 22층 비2210호 도로명주소: 경기도 광명시 새빛공원로 67 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 25층 중 22층 · 2019.08.21 사용승인 |
| 소유자 | 김은곤 (2019.11.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 531,000,000원 / 531,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 영등포농업협동조합 |
| 청구금액 | 437,719,504원 |
| 표시된 말소기준 | 2024.12.19 · 갑구 5번 하나은행 가압류 (34,200,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소등기와 근저당 이전을 함께 확인
신청채권자도 영등포농업협동조합이고 청구액은 437,719,504원입니다. 원 근저당의 실제 존속 여부, 이전등기의 효력, 경매신청의 피담보채권 관계 및 정확한 말소기준을 등기사항전부증명서와 경매기록으로 대조해야 합니다.
2019년 우리은행 근저당 765,600,000원과 2022년 영등포농업협동조합 근저당 132,000,000원은 각각 2023.01.19 말소된 이력으로 표시됩니다. 2023년 영등포농업협동조합 근저당 역시 말소 표시가 있으나 후속 이전등기가 존재하므로, 단순히 모든 선순위 담보권이 정리되었다고 결론 내리기는 어렵습니다.
표시된 말소기준인 하나은행 가압류 이후에는 신용보증기금·토스뱅크 가압류, 국세 및 광명시 압류, 임의경매개시결정 등이 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 조세채권의 배당순위와 실제 배당액은 등기순위만으로 확정할 수 없으며, 당해세 등 우선배당 대상의 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 5.31억
감정가는 531,000,000원이며 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 다만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 이 가격이 현재 시장에서 할인된 금액인지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 모형상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 531,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 424,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 339,840,000원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 내려가지만, 이것만으로 시세 대비 할인율이 확보되는 것은 아닙니다. 공장(지식산업센터)은 실제 임대수익, 공실 가능성, 관리비와 향후 매각 수요가 가격 판단에 중요한 요소입니다. 동일 건물의 최근 거래가격과 실제 임대조건을 대조한 뒤 응찰가격을 검토할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 531,000,000원 가정)
아래 표는 표시된 배당 추정값에 따른 계산입니다. 신청채권자의 청구액이 반영되지 않은 상태이므로 확정 배당표가 아닙니다. 특히 실제 소유자 잔여금으로 해석하기 전에 신청채권과 조세채권의 반영 여부를 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,710,000원 |
| 1. 가압류 · 하나은행 | 34,200,000원 | 34,200,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 161,500,000원 | 161,500,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 | 30,033,434원 | 30,033,434원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 297,556,566원 |
배당 추정 모형상 채권자 배당합계 225,733,434원, 미배당 0원입니다. 소유자 잔여 297,556,566원은 신청채권 437,719,504원 및 미확정 조세채권의 반영 여부에 따라 달라질 수 있는 조건부 추정값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX 광명역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 중·대규모 아파트단지, 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설, 고속철도 역사와 공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 고속철도 및 지하철역이 있어 감정평가서상 교통여건은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2019.08.21 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 외벽은 석재 붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감입니다. 위생·급배수·승강기·방재·주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 남서측 약 20m, 남동측 약 25m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역 및 제한. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·택지개발지구·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터의 실제 매수·임차 수요와 사용 가능한 업종, 공실 및 임대수익을 확인해야 합니다. 광명역 접근성만으로 매각가격이나 향후 환금성이 보장되지는 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 하나은행 가압류가 실제 말소기준인지, 그 이전에 설정된 근저당권들이 적법하게 말소된 상태인지 등기사항전부증명서 원본과 경매기록으로 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 영등포농업협동조합의 500,400,000원 근저당과 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 2026.03.19 이전등기가 갖는 법적 관계를 확인하세요.
- 신청채권·배당 확인. 신청채권 437,719,504원이 예상배당에서 0원으로 처리된 이유를 확인하고, 실제 채권계산서와 배당순위를 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류의 실제 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 말소·해제 상태를 확인하세요.
- 점유 및 임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 보증금, 명도 가능성을 직접 확인하세요.
- 공장 용도 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이므로 입주 가능 업종과 건축물 이용 제한을 확인하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 같은 건물의 유사 호실 실거래, 임대료, 공실률 및 관리비를 비교해 최저가 531,000,000원의 적정성을 검토하세요.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한이 거래와 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 미납 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능성을 확인하세요.
- 최신 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 사건기록의 최신 내용을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
광명역자이타워 비2210호는 KTX 광명역 인근에 위치한 공장(지식산업센터)으로, 신건 최저매각가는 531,000,000원입니다. 현재 배당 모형상 매수인 인수액은 0원이고 신고된 임차인도 없지만, 이를 근거로 권리가 완전히 정리된 물건이라고 판단하기는 어렵습니다.
핵심은 영등포농업협동조합 근저당의 말소 표시와 후속 이전등기 사이의 관계, 그리고 신청채권 437,719,504원이 배당표에서 0원으로 나타나는 이유입니다. 여기에 조세채권의 배당순위와 미확인 임대관계까지 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 5.31억을 최근 실거래와 비교할 근거가 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가나 형식적인 인수액보다 권리 원본의 정합성, 실제 점유 및 임대수익, 유사 지식산업센터의 거래가격을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 권리관계와 배당 전제가 정리된 이후 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.
