창원지방법원 2025타경834. 김해시 생림면 생철리 208-9의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 5,736㎡, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사창일이며, 2024.05.30 중소기업은행이 채권최고액 3,500,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 분석의 말소기준입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 오건호의 전입일은 2017.08.08로 말소기준일 2024.05.30보다 이릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보며, 실제 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 범위가 있다면 그 금액이 매수인 실질취득비용에 더해질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경834 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 생철리 208-9 · 경상남도 김해시 생림면 마사로 20-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 5,736㎡ |
| 소유자 | 주식회사창일 |
| 감정가 / 최저가 | 4,449,853,560원 / 2,180,427,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 545,872,448원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준 | 2024.05.30 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 3,500,000,000원 |
| 토지 조건 | 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로각지 · 공시지가 370,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
② 임차인·점유 분석
실제 점유 신고 1명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 오건호 본인의 점유 신고이며, 보증금이 확인되지 않아 보증금 합산이나 승계액 산정은 할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오건호 | 기타란 참조 | 2017.08.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
전입일 하나만으로는 매수인이 실제로 얼마를 인수하게 되는지 산정할 수 없습니다. 보증금이 확인되고 대항요건이 유지되는 경우에는 배당받지 못한 보증금이 승계될 수 있으므로, 이 물건의 실질취득비용은 최저매각가 2,180,427,000원으로 고정되지 않습니다.
③ 가격 — 49% 할인보다 ‘실질취득 미상’이 먼저다
분석 기준 회차의 최저매각가는 2,180,427,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 1,526,298,900원, 4회 유찰 시 1,068,409,229원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 일반 주거 실거래처럼 비교할 거래가격 기준이 제시되지 않았고, 선행 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다. 매수인의 실제 총부담은 점유관계 확인 결과에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,180,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,204,270원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 3,500,000,000원 | 2,156,222,730원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 화신목재주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 30번 가압류 · 기술보증기금 | 972,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,972,000,000원 중 예상 배당은 2,156,222,730원이며, 미배당액은 2,815,777,270원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 2026.01.30 중소기업은행 13번 근저당권 중 557,192,850원이 기술보증기금에 일부 이전된 등기가 있어, 실제 배당 귀속은 배당표와 채권계산서 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 건물·기계 리스크 — 낙찰가 외 비용을 키울 수 있다
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 공장및광업재단저당법 제6조의 기계 및 기구가 함께 매각됩니다.
- 소재불명 기계. 4축 자동엠보싱 가공기 외 5점은 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 가동중단. 기계기구는 가동중단 상태이며 정상작동 여부가 불분명합니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장에 무단증축, 건축법 제11조 위반의 위반건축물 표시가 있습니다.
- 이행강제금. 위반건축물은 이행강제금 부과대상에 해당할 수 있어 관할관청 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·토지 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 면적은 5,736㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 완경사·사다리형 토지로 소로각지에 접합니다.
- 공시지가. 370,600원/㎡입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오건호 보증금 확인. 전입일 2017.08.08, 말소기준 2024.05.30입니다. 보증금·계약서·실제 점유와 전입 유지 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 실제 미배당 보증금 범위를 판단할 핵심 자료입니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축의 시정 가능 여부와 이행강제금 부과 여부를 관할관청에 확인해야 합니다.
- 기계 실사. 매각 포함 기계는 정상작동 여부가 불분명하고 일부 기계는 소재불명으로 제외됐습니다.
- 13번 근저당 일부이전 확인. 557,192,850원의 기술보증기금 일부대위변제 등기와 실제 배당 귀속을 원본에서 대조해야 합니다.
- 낙찰가만 보지 말 것. 선행 전입 승계액이 확인되지 않는 한 최저가 2,180,427,000원을 실질취득가로 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 많다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 4,449,853,560원에서 최저가 2,180,427,000원까지 내려온 49% 구간입니다. 그러나 핵심은 가격이 아닙니다. 2017.08.08 전입한 오건호의 보증금이 미상이라 매수인이 실제 부담할 승계액을 계산할 수 없고, 일반건축물대장에는 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 있습니다. 매각 대상 기계도 가동중단 상태이며 정상작동 여부가 불분명하고, 일부 기계는 소재불명으로 평가·매각에서 제외됐습니다.
말소기준 이후의 화신목재 근저당과 기술보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 점유관계는 별개의 문제입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘감정가의 몇 %인가’가 아니라 오건호의 실제 보증금과 대항요건, 위반건축물 처리비용, 포함 기계의 실사용가치를 얼마까지 확인할 수 있느냐입니다. 확인 전에는 최저가만 보고 싸다고 판단하기 어려운 사건입니다.
