수원지방법원 2025타경53777. 시흥시 월곶동 월곶3차풍림아이원아파트 303동 12층 1204호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 유덕근이고, 등기부에는 현재 근저당권이 없으며 말소기준은 2024.12.10 신한카드 주식회사 가압류 8,727,977원입니다. 이후 신용보증기금·키움예스저축은행·중소기업은행·국민건강보험공단·한국캐피탈 등의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 실제 임차인은 김승태 1명으로 조사되어 있고, 전입일 2021.09.27은 말소기준권리 2024.12.10보다 앞섭니다. 배당요구는 2025.12.10 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “인수 0원”으로 처리할 수 없으며, 대항력 가능·보증금 미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53777 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1016 월곶3차풍림아이원아파트 303동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 아파트로 이용중 · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 유덕근 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 29,430,121원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 전입이 핵심
2011.10.31 국민은행 근저당권 120,000,000원은 2013.11.07 말소됐고, 2013.11.07 우리은행 근저당권 110,000,000원과 2018.03.28 우리은행 근저당권 55,000,000원도 2018.11.05 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.12.10 신한카드 가압류입니다. 그 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득액을 결정할 미확정 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김승태 | 303동 1204호 | 2021.09.27 | 2025.12.10 | 대항력 가능 우선변제 미상 승계 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김승태 본인이 조사된 임차인입니다. 배당요구는 했지만 보증금이 확인되지 않으므로 낙찰가에서 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득 = 낙찰가 + 실제 인수액이라는 관점에서 현재 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,980,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,727,977원 | 8,727,977원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 68,850,000원 | 68,850,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 7,388,901원 | 7,388,901원 |
| 5. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 14,144,344원 | 14,144,344원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 54,700,695원 | 54,700,695원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 32,989,118원 | 32,989,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 177,218,965원 |
계산상 채권자 총 청구액 186,801,035원은 전액 배당되고 미배당은 0원이며 소유자 잔여는 177,218,965원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김승태의 보증금도 확인되지 않아 이 계산값만으로 실제 매수인 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 입지. 월포초등학교 남측에 인접하며, 주변은 아파트·근린생활시설·항구 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 약 500미터에 수인분당선 월곶역, 남동측 약 800미터에 수인분당선 달월역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 303동 12층 1204호이며, 도시가스·난방·위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로 아파트 건부지로 이용중이며, 단지내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류·중로1류·중로2류에 접하고, 교육환경 보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김승태의 보증금과 확정일자를 확인해야 대항력·우선변제·최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가만 보지 말고 배당 후 남는 임차보증금이 있는지 확인한 뒤 총 취득원가를 판단해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신한카드 관련 후순위 가압류 중 채권액 미상 항목이 있고, 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
- 회차별 시나리오. 신건은 370,000,000원, 1회 유찰 시 296,000,000원, 2회 유찰 시 236,800,000원으로 계산되어 있습니다. 가격이 내려가더라도 임차인 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 보증금·확정일자·점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “후순위 권리는 지워져도, 선순위 점유는 남을 수 있다”
이 사건의 등기부는 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 그러나 김승태의 전입일 2021.09.27이 말소기준 2024.12.10보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점 때문에 결론은 달라집니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 실제 권리분석에서는 인수액 미상으로 보수적으로 접근해야 합니다. 따라서 신건 최저가 370,000,000원의 적정성을 판단하기 전에 임차보증금과 우선변제 관계를 확인하는 것이 우선입니다.
