* 확약서가 없다면 신건 가정 배당에서 한국토지주택공사 측 보증금 부족분 1,660,000원이 계산됩니다. 그러나 승계인의 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 별도 점유자에게 자동 적용되지 않습니다.
수원지방법원 2025타경53791. 안산시 상록구 본오동 830-3 소재 다세대주택 2층 201호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 7,000만원입니다. 소유자는 송희만이며, 2017년 6월 2일 거래가 7,800만원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 건물의 가격보다 먼저 2019년 설정된 주택임차권등기를 이해하는 데 있습니다. 한국토지주택공사의 임차보증금 7,000만원은 2021년 국세 압류보다 앞선 권리입니다. 통상적으로 배당받지 못하는 보증금은 매수인에게 승계될 가능성이 있지만, 이 사건은 신청채권자인 서울보증보험이 승계인 자격으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했다는 차이가 있습니다.
반면 김혜린·조지영·박도현의 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 자료상 이들의 전입에 기초한 대항력은 인정되지 않지만, 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다. 따라서 한국토지주택공사 측 확약서로 해결된 권리와 별도 거주자의 점유 문제를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 830-3 2층 201호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 본원로5안길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 32.37㎡ · 2층 201호 방 2개·욕실 겸 화장실·거실·주방 겸 식당·다용도실·현관 |
| 건물 | 1992.08.03 준공 · 15세대 · 지하 1층 및 지상 3층 규모 |
| 소유자 | 송희만 (2017.06.02 소유권이전 · 거래가 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 7,000,000원 (최저가의 10% 기준) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 110,803,286원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.28 갑구 4번 국 압류 (처분청: 안산세무서장) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 임차보증금 70,000,000원 · 승계인의 대항력 포기 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기상 말소기준권리는 2021년 10월 28일 국 압류입니다. 그보다 먼저 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 보증금 7,000만원을 담보하는 선순위 권리이므로, 확약서가 없었다면 배당 부족액의 매수인 인수를 검토해야 합니다.
임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않으며, 임차권등기를 말소하는 것에도 동의한다는 내용입니다.
따라서 이 확약이 기재대로 유효하게 적용되는 한 한국토지주택공사 및 그 승계인 측 잔여 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다.과거 국민은행 근저당권 180,000,000원과 24,000,000원은 각각 2012년 6월 20일과 2013년 6월 10일에 이미 말소됐습니다. 현재 매수인의 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 보증기관 신고와 실제 거주자를 분리
주거 전입자로 확인되는 실제 인원은 김혜린·조지영·박도현 3명입니다. 한국토지주택공사 및 보증보험은 김혜린과 관련된 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 보증금을 중복 합산하지 않습니다. '한국토지'로 기재된 동일 전입일·확정일자의 신고도 한국토지주택공사의 기존 권리와 중복되는지 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김혜린 201호 · 주거 |
2025.09.19 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상 말소기준권리 이후 전입. 보증금 및 실제 계약관계 확인 필요. |
| 조지영 201호 · 주거 |
2025.09.22 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상 말소기준권리 이후 전입. 점유관계 확인 필요. |
| 박도현 201호 · 주거 |
2025.09.23 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상 말소기준권리 이후 전입. 보증금 및 점유 확인 필요. |
| 한국토지주택공사 건물 전부 · 임차권등기 |
2017.08.22 2017.07.31 |
70,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계·중복 김혜린 관련 보증금 승계 신고. 확약서에 따른 실질 인수 0원. |
| 보증보험 보증기관 신고 |
미상 | 별도 합산 제외 |
대위·승계 김혜린 관련 보증금 중복 신고. 별도 실제 임차인으로 계산하지 않음. |
| 한국토지 기존 권리 관련 신고 |
2017.08.22 2017.07.31 |
0원 기재 |
대항력 있음
우선변제 있음 기존 한국토지주택공사 권리와 동일 전입일·확정일자. 별도 보증금으로 합산하지 않으며 동일성 확인 필요. |
현재 확인되는 실제 후순위 전입자는 3명입니다. 다만 각자의 계약관계 및 보증금이 확인되지 않았으므로, 이들이 동일 세대 구성원인지 별도 임차관계인지에 대해서도 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래가보다 높은 신건 가격
본오동 830-3의 비교 가능한 거래는 전용 32.54㎡, 2021년 8월 거래가 67,000,000원입니다. 경매 대상은 전용 32.37㎡로 면적이 유사하지만, 비교 거래 시점이 오래되어 이를 현재 시세로 확정할 수는 없습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 과거 실거래 | 2021.08 | 32.54㎡ | 3층 | 67,000,000원 |
| 본건 감정가 | 신건 | 32.37㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 가격 비율 | 과거 거래 기준 | — | — | 104.5% |
최저가 70,000,000원은 확인된 과거 거래가 67,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 과거 거래가 대비 104.5% 수준이므로 이 비교만으로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 확인된 거래가 2021년 8월에 집중되어 있어 현재 시장가격이나 최근 하락·상승 추세를 판단하기에는 부족합니다. 최신 거래사례와 주변 유사 다세대주택의 실거래를 추가 확인해야 합니다.
그러나 이 사건은 승계인이 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출했으므로, 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 유찰 후 가격 메리트를 검토할 때도 확약서의 유효성, 실제 말소 처리 및 다른 점유자의 권리관계를 전제로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 70,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 신청채권자 · 서울보증보험 | 110,803,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 선순위 임차보증금에 우선 배당됩니다. 보증금 부족분은 1,660,000원으로 계산되지만, 승계인의 확약서가 적용되면 그 부족분을 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 인수는 0원입니다.
위 배당은 제공된 추정 배당표 기준입니다. 신청채권자 청구액은 110,803,286원이며, 별도 후순위 배당이나 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사 보증금과 서울보증보험의 승계 관련 권리를 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약이 없다면 총액이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 보증금 | 확약 적용 시 해당 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 70,000,000원 | 1,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 56,000,000원 | 15,408,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 44,800,000원 | 26,406,400원 | 0원 |
이 사건은 승계인이 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기했습니다. 확약서가 유효하게 적용되고 다른 인수권리가 없다면 위 미배당액은 매수인의 실질 부담으로 전환되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 본오동 각골초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 주거지역이며, 각골공원·각골운동장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 조적조 박공지붕의 지하 1층·지상 3층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 급배수·위생·도시가스·주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 및 도로. 세장형 다세대주택 부지로 주변과 등고 평탄하며 북측 소로3류 포장도로에 접합니다. 토지면적 254.9㎡, 공시지가 1,550,000원/㎡입니다.
- 용도지역 및 제한. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역(각골초등학교)·성장관리권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1992년 준공된 15세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인 가능한 비교 거래는 2021년 8월 1건이므로 현 시점의 실거래 유동성과 가격 수준을 충분히 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험의 2026.04.02 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있는지 확인합니다.
- 승계 관계 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 승계 범위 및 '한국토지' 명의 신고의 동일성을 확인해 중복 신고로 인한 착오를 방지합니다.
- 실제 거주자 확인. 김혜린·조지영·박도현 3명의 임대차계약, 세대 구성, 보증금, 전입 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 비용 점검. 후순위 전입자라도 실제 거주 중이라면 인도명령·명도 협의 등 절차가 필요할 수 있습니다. 확약서가 별도 점유자의 인도까지 보장하지는 않습니다.
- 현재 시세 재확인. 2021년 8월 거래가 6,700만원만으로 2026년의 시장가격을 판단하지 말고 주변 유사 다세대주택의 최신 거래와 개별 건물 상태를 비교해야 합니다.
- 권리 및 비용 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신본과 실제 점유 상태, 미납 관리비, 당해세 및 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 보증금 인수는 해소, 가격 판단은 아직 보수적으로”
이 물건은 선순위 한국토지주택공사의 7,000만원 임차권 때문에 처음에는 매수인의 보증금 인수 가능성을 검토해야 하는 사건입니다. 하지만 승계인인 서울보증보험이 제출한 확약서로 해당 임차권의 대항력 및 잔존 보증금 청구가 포기되어, 주된 보증금의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
그렇다고 권리관계가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 실제 후순위 전입자 3명의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았으며, 비교 가능한 실거래도 2021년 8월의 6,700만원뿐입니다. 신건 최저가 7,000만원은 그 과거 거래가의 104.5%이므로 현 가격이 싸다고 평가할 근거가 부족합니다.
주된 인수는 확약서로 해소됐지만, 확약서 밖의 점유 문제와 최신 시세 확인이 남아 있습니다. 입찰 전 확약서의 유효성 및 적용 범위를 원본으로 확인하고, 별도 전입자들의 명도 문제와 현재 시장가격을 검토하는 것이 핵심입니다.
