수원지방법원 2025타경53833. 안산시 상록구 부곡동 탑팰리스 3층 302호, 전용 59.69㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박제민이고 2023.05.16. 소유권이전등기가 이뤄졌으며 등기부 거래가액은 190,000,000원입니다. 같은 날 반월농업협동조합의 채권최고액 182,400,000원 근저당권이 설정돼 이번 경매의 말소기준권리가 됐습니다.
이후 2025.02.10. 경기신용보증재단의 27,812,476원 가압류와 2025.11.26. 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 2010.10.19. 등기된 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 금전채무 인수액 0원과 별개로, 이 비금전 권리는 반드시 원문 내용을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 648-3 탑팰리스 3층302호 · 도로명주소 경기도 안산시 상록구 정재로9길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.69㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니·보일러실·현관 · 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박제민 · 2023.05.16. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 160,816,909원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
등기상 말소기준은 2023.05.16. 반월농업협동조합 근저당권입니다. 뒤에 설정된 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2026.06.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.07.27. 농업협동조합자산관리회사에 이전등기돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차관계가 확정적으로 없다고 단정하기보다는 현황조사와 매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
탑팰리스는 8세대, 2017.01.06. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적은 59.69㎡이고 같은 면적의 실거래 표본은 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.69㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2023.04 | 59.69㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 평균 | 59.69㎡ | 2건 | 182,500,000원 |
최저매각가 178,000,000원은 실거래 평균 182,500,000원의 97.5%입니다. 평균값만 보면 감정가가 아래에 있지만, 최신 실거래는 2023.07의 175,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 평균 대비 97.5%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 2. 근저당 · 반월농업협동조합 | 182,400,000원 | 174,708,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,812,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 210,212,476원에 대해 예상 배당은 174,708,000원이고, 미배당액은 35,504,476원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 금액 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 구분지상권 인수는 배당금액과 별개의 권리문제입니다. 등기부에는 2026.07.27. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전이 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 매각 전 원본 확인이 필요합니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 35,504,476원 |
| 1회 유찰 · 80% | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 70,606,076원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 98,687,356원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 160,816,909원에 대해 예상 배당액이 174,708,000원으로 표시돼 있으나, 1회 유찰 시 예상 배당은 139,606,400원, 2회 유찰 시에는 111,525,120원으로 내려갑니다. 모든 회차에서 금액 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니·보일러실·현관 등으로 구성된 다세대주택입니다.
- 건물. 2017.01.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 정재초등학교 남동측 인근이며, 주변은 저층 공동주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 주차장 출입구는 북동측 폭 약 6m 내외 아스콘 포장도로에 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류와 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 269.7㎡, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,401,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 탑팰리스는 8세대이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2010.10.19. 등기의 목적·범위·존속기간과 토지·건물 이용 제한을 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다.
- 가격 판단. 최저가 178,000,000원은 평균 182,500,000원의 97.5%지만 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다.
- 실거래 표본. 확인되는 거래는 2023.04의 190,000,000원과 2023.07의 175,000,000원, 총 2건입니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당은 2026.07.27. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 금액 기준 인수는 0원이지만 구분지상권 인수는 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건의 금전적인 권리관계만 보면 단순한 편입니다. 2023.05.16. 반월농업협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에 구분지상권설정등기 인수가 명시돼 있어 권리 안전형으로 단정할 수 없습니다.
가격 역시 신건 최저가가 실거래 평균의 97.5%라는 한 가지 수치만으로 판단하기 어렵습니다. 실거래 표본은 2건이고 최신 거래 175,000,000원은 현재 최저가 178,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 구분지상권의 실질 영향 확인과 제한된 실거래 표본을 감안한 가격 검증입니다.
