수원지방법원 2025타경53853. 안산세이브시티 지층 비101호로, 감정평가상 현재 “판매 및 영업시설(다이소)”로 이용 중인 구분건물입니다. 감정가는 3,700,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 3,700,000,000원입니다. 권리 흐름의 기준점은 2021.04.08 설정된 주식회사아성다이소 근저당권 채권최고액 230,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 3,600,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 점유관계와 세금입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 안오순이 지층비101호 점유자로 확인되지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 확인된 금액만 반영한 산정값으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53853 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1070-1 안산세이브시티 지층비101호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 선부광장로 23 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설(다이소) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 · 철근콘크리트조지붕 · 지하6층/지상8층 중 지층 비101호 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 3,700,000,000원 / 3,700,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,600,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.04.08
말소기준권리는 2021.04.08 주식회사아성다이소 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 중소기업은행 근저당권, 스마트합성데크·황순애 가압류, 국가·안산시·국민건강보험공단 등의 압류와 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류는 배당순위에서 별도 확인이 필요하며, 특히 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 점유자 분석 — 안오순, 대항력 ‘가능·미상’
| 성명 | 점유부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안오순 | 지층비101호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
점유자는 1명이고 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력을 확정할 자료가 부족합니다. 특히 말소기준일인 2021.04.08보다 먼저 대항요건을 갖추었는지 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 39,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아성다이소 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 3,430,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 스마트합성데크 | 66,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 황순애 | 13,703,541원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,910,503,541원 중 3,660,600,000원이 배당되는 계산이며, 미배당은 249,903,541원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자 안오순의 보증금도 미상입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰은 배당 부족을 키운다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수(산정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,700,000,000원 | 3,660,600,000원 | 249,903,541원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,960,000,000원 | 2,928,000,000원 | 982,503,541원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,368,000,000원 | 2,341,920,000원 | 1,568,583,541원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 현재 산정표의 값입니다. 안오순의 전입·보증금·확정일자가 미상이라 실제 임차인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 “판매 및 영업시설(다이소)”로 이용 중인 지층 비101호입니다.
- 입지. 선부역(서해선) 북측 인근으로, 부근은 근린생활시설·판매시설·업무시설·아파트단지 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 선부역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,419.5㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 3,149,000원/㎡입니다.
- 도로. 선부광장로·정지로와 접하고, 대로3류·중로1류·소로1류·소로3류에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 안오순 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준일 비교. 안오순이 2021.04.08보다 앞서 대항요건을 갖췄는지가 핵심입니다. 현재 자료만으로는 판정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 3,700,000,000원 매각가 가정에서도 249,903,541원이 미배당입니다. 당해세나 임차인 우선변제가 들어오면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가나 최저가를 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 판매시설·지하 상업시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 지하 판매시설 특성. 현재 이용상태가 판매 및 영업시설이고 지층 물건이므로 현장 이용상태, 출입동선, 영업 지속성, 관리비와 공용부분 부담을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 먼저 닫아야 할 것은 점유자와 세금
이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2021.04.08 주식회사아성다이소 근저당이 기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 안오순의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 국세·지방세 압류 7건도 배당 우선순위 확인이 남아 있습니다.
따라서 현재 산정표의 매수인 인수 0원은 최종 결론이 아닙니다. 임차인 관련 원본이 확인돼 대항력이 없거나 배당으로 정리된다는 점이 확인되어야 비로소 인수위험을 닫을 수 있습니다. 또한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 3,700,000,000원의 가격 경쟁력도 평가할 수 없습니다. 이 물건의 선결과제는 점유자 권리 확정 → 세금 우선순위 확인 → 가격 검증입니다.