수원지방법원 2025타경53862. 안산시 상록구 월피동 부루지2길 12에 위치한 주연캐슬 4층 401호입니다. 철근콘크리트구조의 5층 건물에 있는 다세대주택으로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 175,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 204,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 중심 경매와 다릅니다. 2017년 신한은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준권리는 2023.03.13. 주식회사 한빛자산관리대부의 가압류입니다. 그런데 임차인 장민석은 그보다 앞선 2021.10.22. 전입·점유를 시작했고, 2021.09.29. 확정일자도 갖추고 있습니다. 원칙적으로 매수인이 임차보증금 미배당액을 인수할 수 있는 구조입니다.

이 위험을 바꾸는 핵심 문서가 2026.09.09. 제출된 확약서입니다. 신청채권자이자 장민석의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 장민석의 해당 보증금에 관한 인수위험은 실질적으로 해소되는 것으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인, 확약서가 핵심

② 임차인 분석 — 2.04억 보증금과 승계인의 확약

확인되는 원 임차인은 장민석으로, 임대차 목적물은 전유부분 전부입니다. 별도로 주택도시보증공사 관련 배당요구와 장민석 명의로 보이는 추가 배당요구 표기가 있어, 독립된 임차보증금을 중복 합산하지 않고 권리관계를 구분해 검토해야 합니다.

확인된 원 임차인은 장민석 1명입니다. 추가 배당요구 표기가 별개의 점유자·권리자를 의미하는지는 원본 대조가 필요합니다. 승계된 동일 보증금은 별도의 신규 보증금으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 1.75억이 싸 보이지만 거래 시점이 오래됐다

주연캐슬의 전용면적이 유사한 거래는 총 3건입니다. 기록된 거래평균은 195,833,333원이며, 최저매각가 175,000,000원은 이 평균의 89.4%입니다. 확약서가 유효하게 적용된다면 주된 보증금 인수를 더하지 않으므로, 실질취득 기준 역시 175,000,000원입니다.

다만 가장 중요한 한계가 있습니다. 거래자료가 2021년~2022년에 집중돼 있고 최신 거래도 2022년 5월입니다. 이 가격을 2026년의 현재 시세나 최근 실거래로 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

다음 표는 최저매각가에 낙찰된 경우의 기계적 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 장민석의 보증금에 우선배당하는 구조로 계산돼 있습니다. 실제 승계채권의 배당 귀속 및 최종 배당순위는 법원의 배당표에 따라 확정됩니다.

주택도시보증공사의 신청채권과 장민석의 임차보증금은 승계관계가 있으므로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 표는 제공된 배당 추정의 항목별 표시이며 실제 배당 귀속은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 확약서가 없다면 가격을 낮춰도 총부담은 유지

대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 확약이 없는 일반적인 인수형 사건에서는 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

계산상 인수액은 각 회차의 배당 시뮬레이션 수치입니다. 회차별 집행비용 추정 등에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 확약은 해당 임차보증금에만 적용되며 별개의 권리가 확인될 경우 별도 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 삼일초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 석재타일 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지·인테리어 마감, 창호는 샷시조입니다.
• 설비. 급·배수시설, 위생설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당하며 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다.
• 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 361.5㎡, 개별공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로 과거 거래표본이 3건에 그칩니다. 현재 가격 및 매도 가능성을 판단하려면 인근 유사 물건의 최근 거래 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.09.자 주택도시보증공사의 확약서가 매각물건명세서에 기재된 내용과 일치하는지 확인하세요. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 핵심입니다.
• 승계관계 확인. 장민석의 보증금 204,000,000원과 주택도시보증공사의 채권이 동일 임대차에 관한 승계채권인지 원본 문서로 대조하세요. 중복 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
• 추가 배당요구 확인. 별도로 기재된 주택도시보증공사 관련 표기와 장민석 관련 추가 표기가 독립된 점유자 또는 임차인에 해당하는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서상 말소 동의가 실제 매각 이후의 등기 정리로 이어지는지 관련 절차를 확인하세요.
• 현장 점유 조사. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실점유 상태가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 2021~2022년 실거래 평균 195,833,333원을 현재 시세로 적용하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최신 거래·매물과 개별 호수 상태를 비교하세요.
• 체납 및 부대비용. 관리비 미납, 공용부분 체납, 조세채권, 명도비용 및 시설 보수비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 확약서 원본을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “보증금보다 중요한 건 확약서의 효력”

이 사건의 권리분석은 204,000,000원의 보증금이 매수인에게 남는가에서 출발합니다. 임차인 장민석의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 신건 낙찰 시에도 계산상 32,250,000원의 미배당 보증금이 발생합니다. 확약서가 없었다면 낙찰가 175,000,000원만으로 취득 부담을 판단해서는 안 되는 물건입니다.

하지만 신청채권자이자 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약의 대상인 주된 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.

남은 판단 요소는 확약 범위 밖의 독립 권리가 존재하는지, 별도 배당요구가 동일 채권의 중복 표기인지, 그리고 1.75억이라는 신건 가격이 현재 시장에서 적정한지입니다. 과거 거래평균 대비 89.4%라는 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 주된 보증금의 인수위험은 확약으로 해소되지만, 추가 권리 확인과 현시점 가격 검증을 마쳐야 하는 다세대주택입니다.