수원지방법원 2025타경53884. 안산시 상록구 일동 한솔빌리지 4층 402호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 핵심은 2022.02.22 반월농업협동조합 가압류 25,262,362원이고, 이를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권자 김인호의 전입·점유 개시는 2021.12.13로 말소기준보다 앞서므로 원래는 미배당 보증금 인수 가능성이 있는 대항력 임차인입니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 2026.06.01 제출된 확약입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 김인호의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김인호 임차보증금 154,000,000원에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53884 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 626-7 한솔빌리지 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 상록구 웃말6길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김동수 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 확약을 함께 봐야 한다
2018.02.12 김동수가 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 안산신용협동조합·옹진수산업협동조합·우리은행·신한은행·김미숙 관련 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2022.02.22 반월농업협동조합 가압류 25,262,362원입니다. 이후 2024.01.09 김인호의 주택임차권등기와 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력은 있으나 실질 인수는 0원
| 구분 | 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인호 | 주택전부 | 2021.12.13 | 2021.10.29 | 154,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 주택도시보증공사 | 김인호의 승계인 | 해당 없음 | 해당 없음 | 154,000,000원 | 대항력 포기 확약 |
김인호는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 김인호의 승계인으로 명시되어 있으므로, 김인호 보증금 154,000,000원과 주택도시보증공사의 154,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 김인호 보증금 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 가압류 · 반월농업협동조합 | 25,262,362원 | 25,262,362원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 1,361,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 수치는 매각가 184,000,000원 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 다만 주택도시보증공사는 김인호의 승계인으로 명시되어 있으므로, 김인호 임차보증금과 신청채권자 청구액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해 매수인 인수액을 계산해서는 안 됩니다. 2026.06.01 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
한솔빌리지는 7세대이고 2012.04.06 준공됐습니다. 확인 가능한 실거래 금액이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 제시되어 있지 않아 감정가 184,000,000원이 현 시세보다 낮은지 높은지는 판단 근거가 부족합니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산대학교 남서측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재합니다. 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이고 공시지가 1,567,000원/㎡, 토지면적 253.3㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 가축사육제한구역 등에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 김인호의 승계인이라는 점과 실제 배당요구·채권관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약상 말소 동의가 있으므로 매각 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 가능한 최신 실거래가가 없어 감정가 184,000,000원의 시세 적정성을 별도 조사해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부구조·이용상황은 현황도면 및 외관탐문 등을 기준으로 했으므로 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수 위험을 끊는다”
이 사건은 임차인의 전입일이 말소기준보다 빠르다는 점만 보면 인수형 물건처럼 보입니다. 김인호의 보증금은 154,000,000원이고 전입·점유는 2021.12.13, 말소기준인 반월농업협동조합 가압류는 2022.02.22이기 때문입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 김인호의 승계인으로서 2026.06.01 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리 위험 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 한솔빌리지의 최신 실거래 비교값이 없어 신건 최저가 184,000,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 효력과 승계관계를 원본으로 재확인하고, 별도로 현재 시세를 검증하는 것입니다.
