창원지방법원 2025타경845. 김해시 한림면 가동리 소재 공장 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 조충래이고, 2020년 12월 23일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2021년 4월 30일 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 신한은행 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 모두 이 기준권리 뒤에 위치합니다.
이 사건의 특징은 권리보다 자산 구성과 가격 검증 쪽에 있습니다. 감정가는 9,560,542,750원이고 2회 유찰 후 최저매각가는 4,684,665,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없으므로 “49%까지 내려왔으니 싸다”는 결론은 만들 수 없습니다. 감정평가 내용상 공장은 수 개월 전 가동이 중단된 상태이고, 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구, 제시외 냉강타워 1식도 매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경845 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 가동리 648-12, 868 · 경상남도 김해시 한림면 장방로 136-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 식당·사무실·연구실·연결복도, 창고·휴게실, 보일러실 |
| 소유자 | 조충래 · 2020.12.23 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 9,560,542,750원 / 4,684,665,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 7,172,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 10,509㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 공시지가 340,400원/㎡ |
| 도로 / 형상 | 소로한면 · 완경사 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 2009년부터 2020년 사이의 가등기·가처분·가압류·압류·근저당 및 이전 경매 관련 권리들은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 소유권 취득 이후 권리관계에서는 2021.04.30 중소벤처기업진흥공단 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 신한은행 근저당권과 기술보증기금·롯데캐피탈 가압류, 국·김해시·국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
또한 2025년 12월 3일 신한은행 근저당권 일부에 대해 기술보증기금으로 134,550,763원, 456,000,000원, 600,000,000원의 일부이전 등기가 존재합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개로 실제 배당 단계에서 채권자별 배당명의와 잔액 확인이 필요한 부분입니다.
② 가격 프레임 — 49% 할인율만으로 저가 판단 금지
현재 최저매각가는 4,684,665,000원으로 감정가 9,560,542,750원의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭은 확인할 수 있어도, 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 4,684,665,000원 | 6,770,761,902원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,279,265,500원 | 8,162,107,407원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,295,485,850원 | 9,136,049,260원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가가 낮아지고 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당 증가가 곧바로 매수인의 추가 취득비용으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,684,665,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,246,650원 |
| 2. 중소벤처기업진흥공단 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 신한은행 17번 근저당 | 356,400,000원 | 356,400,000원 |
| 4. 신한은행 18번 근저당 | 6,216,000,000원 | 4,099,018,350원 |
| 5. 신한은행 21번 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 기술보증기금 가압류 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 롯데캐피탈 가압류 | 8,048,633원 | 0원 |
| 8. 기술보증기금 가압류 | 2,045,731,619원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 11,406,180,252원 중 예상배당은 4,635,418,350원, 미배당은 6,770,761,902원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 예상배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·토지 현황과 매각범위
- 공장 이용. 기호(3)는 공장, 기호(3-1)는 공부상 1층 식당·2,3층 사무실·4층 연구실·연결복도, 기호(3-2)는 1층 창고·2층 휴게실, 기호(3-3)는 보일러실입니다.
- 가동 상태. 감정평가서상 수 개월 전 공장가동이 중단된 상태입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구, 제시외 기계기구인 냉강타워 1식이 포함됩니다. 제시외 구축물인 성모상은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황. 목록 1·2는 경계구분 없이 일단지로 이용 중이고, 목록 1 북측 극히 일부는 도로로 이용 중입니다. 목록 4·5는 공부상 지목이 임야이나 현황상 법면 상태가 포함되며, 목록 4 일부는 목록 1의 부속토지로 이용됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 한림면 가동리 봉하소류지 북측 인근이며, 주위는 중·소규모 공장지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역이 적용되고 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
- 토지 특성. 공장용지·공업용, 완경사·부정형, 소로한면이며 토지면적은 10,509㎡입니다.
- 공시지가. 340,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시장가격 재검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 공장·토지의 실제 매매사례와 현재 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 가동성. 공장가동 중단 상태이므로 생산설비·전기·소방·난방·위생설비의 현재 상태와 재가동 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 제시외 건물, 기계·기구, 냉강타워 1식은 포함되고 성모상은 제외됩니다. 감정평가서의 기계기구 목록과 현물을 대조해야 합니다.
- 토지 경계. 목록 1·2가 경계구분 없이 일단지로 사용되고 목록 1 일부가 도로, 목록 4·5 일부가 법면 상태이므로 실제 경계·사용면적을 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 예상배당이 변할 수 있습니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상이므로 현황 점유자와 사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.12.03 신한은행 근저당권의 기술보증기금 일부이전 등기까지 포함해 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021년 4월 30일 중소벤처기업진흥공단 근저당권이고, 이후 신한은행 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 9,560,542,750원에서 2회 유찰돼 4,684,665,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 시장가격과 비교해 줄 실거래 자료가 없습니다. 여기에 공장가동 중단, 복합적인 일괄매각 범위, 기계기구 포함, 일부 토지의 도로·법면 이용, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 얼마나 지워지느냐”보다 4,684,665,000원이라는 취득가가 실제 공장·토지의 사용가치와 처분가치에 맞는지 검증하는 것입니다.
