수원지방법원 2025타경53907. 안산시 상록구 사동 라온제나 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기 흐름에서 핵심은 일반 근저당이 아니라 신선희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.20, 확정일자는 2022.05.04, 전입·점유개시는 2022.05.30이며 보증금은 265,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.11.27이므로 이 임차권은 원칙적으로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리입니다.
그대로라면 신건 매각가 262,000,000원에서 배당 후 부족분 7,468,000원이 남아 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자 신선희의 승계인으로서 2026.06.01 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 계산상 부족분은 존재하지만 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1284-9 라온제나 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 후곡로 37-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 대상 면적 | 71.98㎡ |
| 소유자 | 박태준 · 2022.06.21 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,274,518원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신선희 | 주택전부 | 2022.05.30 | 2022.05.04 | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
신선희는 전입·점유와 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차권자입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 신선희의 승계인으로서 보증금 반환채권을 행사하는 위치이므로, 이를 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가가 최근 거래보다 높다
라온제나는 8세대, 사용승인일은 2018.06.18입니다. 확인된 거래는 2건이며, 최근 12개월 기준으로는 2024.08 거래 1건이 잡힙니다. 표본이 많지는 않지만 하락장 보정 원칙상 오래된 전체 평균보다 최근 거래 208,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 74.58㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2022.06 | 71.98㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 236,500,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 262,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 208,000,000원보다 54,000,000원 높고, 최근 시세의 126.0%입니다. 전체 2건 평균 236,500,000원과 비교해도 최저가는 110.8% 수준입니다. 특히 최근 거래 208,000,000원은 이전 265,000,000원 대비 21.5% 낮아진 흐름이므로, 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 싸다고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 신선희 보증금 | 265,000,000원 | 257,532,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 283,274,518원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신선희 보증금의 부족분은 7,468,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.06.01 제출한 확약에 따라 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 인수는 실질 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 상록구청 남측 근거리에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 저층 중심 주택지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 정방형 유사 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측·남동측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건이어서 가격 판단 시 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 신선희 임차권등기의 실제 말소 절차와 필요한 서류를 원본 기록에서 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 236,500,000원보다 최근 12개월 거래 208,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 21.5% 낮습니다. 신건 262,000,000원을 과거 265,000,000원 거래만 보고 적정하다고 판단하면 최근 가격 흐름을 놓치게 됩니다.
- 소규모 물건 환금성. 8세대이고 거래 표본이 적으므로 재매각 시 가격 발견과 매수자 확보에 시간이 걸릴 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 첫 번째 관문은 보증금 265,000,000원의 선순위 임차권입니다. 계산만 보면 신건에서도 7,468,000원의 미배당이 생기지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출해 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 가격은 오히려 주의가 필요합니다. 실질취득가 262,000,000원은 최근 12개월 시세 208,000,000원의 126.0%이고, 최근 거래 추세는 -21.5%입니다. 권리상 큰 장애물이 확약으로 해소됐더라도, 현재 신건 가격 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다. 권리는 확약 확인, 가격은 보수적 검토가 이 물건의 핵심입니다.
