수원지방법원 2025타경53932. 안산시 단원구 성곡동 795-2 소재 지동 2층 201호입니다. 사건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실의 건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 이용상태는 공실이며 내부에는 이동 가능한 적재물 등이 있는 것으로 조사됐습니다.

권리 흐름은 비교적 명확합니다. 소유자 서무석이 2019년 거래가 597,290,000원에 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 516,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 중소기업은행이 청구액 445,140,637원으로 임의경매를 신청했습니다. 현재 경매에서 소멸할 근저당권 외에 매수인이 승계할 것으로 표시된 등기상 권리는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 중소기업은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2019.01.29 접수된 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이며, 채무자는 소유자 서무석입니다. 앞서 설정됐던 중소기업은행의 공동담보 근저당권은 해당 호실에 관하여 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단과 안산시의 압류도 각각 해제·말소됐으며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

점유·임대관계는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 신고 내역은 없고 감정평가 당시 공실로 조사됐지만, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 명시되어 있습니다. 따라서 공실이라는 사실만으로 이후의 점유 변동까지 확정할 수는 없습니다. 실제 임차인 존재 여부와 현장 인도 가능 상태는 매각물건명세서 및 현장조사로 재확인하는 것이 적절합니다.

② 가격 검토 — 감정가 811,000,000원의 적정성이 관건

현재 최저매각가는 감정가와 같은 811,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 과거 등기상 취득 거래가액은 597,290,000원입니다. 다만 해당 거래는 2019년의 과거 거래이므로 현재 시세의 직접적인 기준으로 삼을 수 없습니다.

이 물건의 가격 판단에서는 과거 취득가보다 최근 동일 용도·유사 입지의 거래가격과 실제 임대수익을 확인하는 것이 중요합니다. 공실인 일반음식점 용도 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 임차 수요, 업종 제한, 접근성 및 향후 재임대 가능성에 따라 적정 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 811,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 작성된 추정 배당표입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치이며, 실제 채권 원리금, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 445,140,637원으로, 위 근저당 채권최고액과 구분해야 합니다.

회차별 배당 시나리오

신건과 1회 유찰 시나리오에서는 근저당 채권최고액 기준 전액 배당이 예상됩니다. 2회 유찰 시나리오에서는 4,550,400원의 미배당이 발생하지만, 이는 매각으로 소멸하는 근저당권의 채권자 측 미회수액이지 매수인이 추가로 떠안는 금액은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 안산시 단원구 성곡동 온누리운동장 남동측 인근입니다. 산업단지 내 유통단지 및 지원시설 등이 형성되어 있으며 주변에는 물류센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 해당 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용상태. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 건물의 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 위생·급배수·전기설비가 구비되어 있으며 현황은 공실입니다.
• 도로 및 토지. 북측으로 약 16m, 남측으로 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지의 형상은 인접지 대비 등고평탄한 세장형이며 창고시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·준공업지역이며 시화국가산업단지, 반월특수지역, 지원시설구역, 녹지구역, 성장관리권역 및 중점경관관리구역 등의 토지이용계획 사항이 확인됩니다. 용도별 사용 가능 범위는 관계 법령과 산업단지 관리기준을 확인해야 합니다.
• 토지 참고사항. 지목은 창고용지, 공시지가는 1,201,000원/㎡이며 토지 전체 면적은 8,950.0㎡입니다. 이는 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 공부 및 현장. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 적재물 등이 존재하여 인도 전 현장 상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 지원시설 성격의 근린생활시설로, 실제 수요는 입점 가능한 업종과 상권·임차 수요에 영향을 받을 수 있습니다. 공실 상태이므로 예상 임대수익과 재임대 가능성을 개별적으로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 범위 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 등기 및 제2종근린생활시설 이용상태를 대조하고, 전유부분·대지권·매각 포함 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인하세요.
• 최신 등기 확인. 을구 4번 중소기업은행 근저당을 기준으로 말소 대상 권리를 재확인하고, 등기 확인일 이후 권리 변동이 발생했는지 살펴보세요.
• 공실·점유 상태 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 내부 적재물의 반출 가능 여부를 직접 확인하세요.
• 산업단지 내 용도 제한 확인. 지원시설구역 및 녹지구역 등 토지이용계획과 산업단지 관리기준에 따른 허용 업종·입점 요건을 확인하세요. 일반음식점 용도라고 모든 업종으로 자유롭게 전환할 수 있는 것은 아닙니다.
• 실거래·임대시장 조사. 동일 건물 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매가격, 임대료, 공실 기간을 확인하고 감정가 811,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 회차별 자금 계획. 신건 811,000,000원, 1회 유찰 648,800,000원, 2회 유찰 519,040,000원 시나리오를 구분하고 각 가격에서의 총취득비용을 검토하세요.
• 관리비·공과금. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 세금 및 공과금 관련 부담도 검토하세요.
• 현장·원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별개의 문제

안산 성곡동 지동 201호는 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 매수인 예상 인수액이 0원인 물건입니다. 과거 공동담보 근저당권과 압류는 이미 말소됐으며, 현재 확인되는 권리관계만 보면 경매로 소멸할 권리의 구분도 비교적 명확합니다.

반면 가격과 이용 측면에서는 신중한 검토가 필요합니다. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실이며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 최저가 811,000,000원에 응찰하더라도 주변 매매가격과 임대수익을 검증하지 않은 상태에서는 가격상 이익을 확신할 수 없습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만 가격 경쟁력은 아직 확인이 필요하다는 것입니다. 매각목적물의 정확한 범위, 실제 점유상태, 허용 업종과 임대 수요를 확인한 다음 적정 응찰가를 판단하는 접근이 필요합니다.