수원지방법원 2025타경53998. 안산시 단원구 와동 707-5, 5층 502호의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이고, 로얄팰리스빌(707-5)은 8세대, 준공일은 2016.11.24입니다. 현재 소유자는 이공식이며 2022.05.24 매매를 원인으로 2022.05.31 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다.
권리의 중심은 두 갈래입니다. 등기상 말소기준은 2023.08.11 강민성 근저당권 200,000,000원이고, 그보다 앞선 2022.05.10에 윤다운의 전입·점유가 시작돼 원칙적으로는 대항력이 선행합니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 윤다운의 승계인으로서 2026.06.01 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53998 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 707-5 5층502호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 사세충열로1길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 이공식 · 2022.05.31 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,778,927원 |
| 말소기준 | 2023.08.11 을구 5번 근저당권 · 강민성 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 선행 임차인이 있지만 확약이 핵심
윤다운의 임대차계약일은 2022.04.02, 확정일자는 2022.04.04, 전입·점유개시는 2022.05.10이고 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준 근저당 2023.08.11보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인으로 분석해야 합니다. 임차권등기는 2024.05.17에 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤다운 | 전유부분의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.10 확정일자 2022.04.04 | 200,000,000원 | 대항력 有우선변제확약 적용 |
| 임정현 | 502호 · 주거 | 2025.04.17 | 미상 | 대항력 無보증금 미상 |
| 주택도시 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 윤다운의 | 주거 | 2022.05.10 확정일자 2022.04.04 | 0원 | 대항력 有우선변제 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 윤다운의 승계인으로 확인됩니다. 따라서 윤다운 보증금 200,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 214,778,927원을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 신건 가격은 실거래 비교값보다 높다
로얄팰리스빌(707-5)의 비교 실거래 표본은 3건입니다. 대상 면적은 65.735㎡이며, 비교 거래는 모두 2022.05에 확인됩니다. 가격 판단에서는 실거래 비교 평균 186,666,666원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 66.22㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 63.29㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 65.74㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 186,666,666원 |
현재 최저매각가는 205,000,000원으로 실거래 비교 평균 186,666,666원의 109.8%입니다. 최신 거래 180,000,000원과 실거래 최고 200,000,000원도 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 윤다운 관련 인수위험이 확약으로 해소됐더라도 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 윤다운 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 강민성 | 200,000,000원 | 1,330,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 11,329,818원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,778,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 205,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 3,670,000원, 윤다운 보증금 200,000,000원, 강민성 근저당 1,330,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 윤다운 관련 매수인 인수액은 현재 회차에서도 0원이며, 확약에 따라 미배당이 발생하는 회차에도 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,000,000원 | 39,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 71,436,800원 | 0원 |
위 39,096,000원·71,436,800원은 윤다운의 대항력을 기계적으로 적용했을 때의 룰상 미배당 인수액입니다. 2026.06.01 확약을 반영하면 윤다운 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 확약 밖의 별도 점유·임차관계가 확인될 경우에는 다시 분석해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다. 인근 대중교통시설과 상가 접근성을 고려한 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 5층 502호이며, 감정평가상 다세대주택으로 이용중입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 267.4㎡, 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
- 환금성 확인 포인트. 로얄팰리스빌(707-5)은 8세대이고, 확인된 비교 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 주체와 효력 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 승계관계 중복 주의. 주택도시보증공사는 윤다운의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 200,000,000원과 신청채권 214,778,927원을 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 별도 점유자 확인. 임정현은 2025.04.17 전입으로 대항력이 없지만 보증금이 미상이고, 주택도시로 기재된 점유 관련 표기는 전입·보증금이 모두 미상입니다.
- 가격 상한 확인. 현재 205,000,000원은 실거래 비교 평균 186,666,666원의 109.8%이고 실거래 최고 200,000,000원보다도 높습니다.
- 배당순위 원본 대조. 안산시 압류, 현대캐피탈 가압류, 강민성 근저당, 주택도시보증공사 경매개시결정의 실제 배당요구·조세채권 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 점유. 현장 점유 상태와 미납 관리비 등 매각대금 외 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 현재 가격은 시세 이상”
이 사건에서 가장 중요한 반전은 윤다운의 대항력입니다. 전입·점유 2022.05.10이 말소기준 2023.08.11보다 빠르고 보증금도 200,000,000원이어서 원래라면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 실제 시나리오상 1회 유찰 시 39,096,000원, 2회 유찰 시 71,436,800원의 룰상 인수액이 계산됩니다.
하지만 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 윤다운 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그렇다고 현재 신건이 곧바로 가격 메리트가 있는 것은 아닙니다. 현재 실질취득 205,000,000원은 실거래 비교 평균 186,666,666원의 109.8%이고 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 여기에 확약 밖의 전입·보증금 미상 표기가 남아 있으므로, 현재 회차의 핵심은 ‘인수 해소’보다 ‘가격과 점유관계 원본 확인’입니다.
