수원지방법원 2025타경54012. 경기도 시흥시 정왕동에 있는 동양타워지식산업센터 7층 711호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터(기타공장)이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층에 해당합니다.

소유자 김성식은 2018년 11월 30일 거래가액 506,716,600원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 10월 15일 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 501,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리이며, 이후 경기신용보증재단·조상래의 가압류와 국가 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

경매신청 채권자는 농협은행으로부터 채권을 양도받은 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사이며, 청구액은 462,544,815원입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 입찰에서는 권리분석만큼이나 산업단지 입주 제한과 점유·사용 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준은 2021.10.15 접수된 을구 2번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 501,600,000원으로, 매각을 통해 해당 근저당권과 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 말소 대상입니다.

과거 을구 1번 중소기업은행 근저당권(채권최고액 510,000,000원)은 2021년 10월 15일 해지로 이미 말소됐습니다. 최초 하나자산신탁 관련 신탁등기 역시 말소된 이력이 있으므로 이를 현재의 매수인 인수 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 신건 549,000,000원, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 같은 549,000,000원입니다. 최초 회차이므로 감정가에서 할인되지 않은 상태입니다. 기존 소유권 취득 당시의 등기상 거래가액은 506,716,600원이나, 이는 2018년 거래로 현재 시장가격을 판단하는 직접적인 기준으로 사용하기 어렵습니다.

이 물건의 가격 판단에는 동일 지식산업센터 내 유사 호실의 최근 거래와 실제 사용 가능 업종, 층별 선호도, 내부 상태, 임대수익 및 관리비를 함께 확인하는 과정이 필요합니다. 현재 확인된 수치만으로 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

각 회차의 예정 최저가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 매각대금·집행비용·조세채권 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당은 채권자의 미회수 금액이며, 매수인이 동일 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 549,000,000원 가정)

추정 집행비용 7,890,000원을 공제한 뒤 채권자에게 배당되는 금액은 541,110,000원입니다. 배당 대상 채권액 750,206,000원 대비 209,096,000원의 미배당이 발생합니다. 특히 조상래 가압류 채권 212,000,000원 중 예상배당은 2,904,000원에 그칩니다.

근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 자동 배당 추정입니다. 국세 압류에 따른 실제 조세채권액 및 법정기일, 당해세, 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 원본 서류 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 경기과학기술대학교 남동측 인근에 위치합니다. 시화공업단지 내부로, 주변에는 공업용 부동산을 중심으로 일부 상업용 부동산·공장·학교 등이 분포합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 동남측 직선거리 약 1.8km 지점에 평택시흥고속도로 남안산IC가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 7층 711호입니다. 외벽은 그라스월·복합판넬·돌붙임 등이며, 공용위생설비·엘리베이터·주차·화재경보·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동남측으로 왕복 8차로, 북동측으로 왕복 4차로 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역·성장관리권역에 해당합니다. 대지의 지목은 공장용지이며, 토지 전체 면적은 6,278.1㎡입니다.
• 건물 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 일부는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사에 의존해 이용상태가 파악됐습니다.
• 환금성. 국가산업단지 내 산업시설구역에 위치한 지식산업센터이므로 입주자격과 업종 제한이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 향후 매각이나 임대 시에도 사용 가능한 업종 및 입주자격을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 산업단지 입주자격. 반월특수지역 및 산업시설구역에 적용되는 입주자격을 확인하세요. 매수 주체와 실제 사용할 업종이 관련 관리기본계획에 적합한지 사전 검토해야 합니다.
• 입주계약·용도 적합성. 기존 이용상태인 지식산업센터(기타공장)와 매수 후 예정 용도가 일치하는지, 관리기관의 승인이나 별도 절차가 필요한지 확인하세요.
• 실제 점유와 내부 현황. 임대관계가 미상이고 일부 내부 이용상태가 탐문에 의존해 확인됐습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자·내부 구조·설비·사용현황을 확인하세요.
• 조세채권. 갑구 6번에 시흥세무서장의 압류가 존재합니다. 압류등기 자체의 말소 여부와 별개로 실제 체납세액·법정기일 및 배당상 우선순위를 확인하세요.
• 채권양도 관계. 현재 경매신청 채권자는 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사이며 양도인은 농협은행주식회사입니다. 등기상 근저당 및 경매신청 채권의 관계를 원본으로 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 549,000,000원을 현재의 적정 시세로 단정하지 말고, 동양타워지식산업센터 내 유사 호실의 최근 거래·임대료·공실 및 내부 상태를 비교하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 실제 점유관계, 인도 절차 및 시설 원상복구 부담을 확인하세요.
• 입찰자금. 최저가 기준 입찰보증금 54,900,000원을 준비하고, 취득 관련 세금·명도·시설 정비 등에 필요한 자금을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 산업단지 관리기본계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 누구나 살 수 있는 물건은 아니다”

동양타워지식산업센터 711호의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 압류가 소멸하며, 신건 549,000,000원 매각 가정 시 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

반면 채권자 입장에서는 209,096,000원의 미배당이 예상되고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이 배당 부족은 매수인의 인수금이 아니므로 구분해서 판단해야 합니다.

무엇보다 중요한 변수는 산업단지 입주자격과 사용 제한입니다. 매각물건명세서에서 반월특수지역 관련 사전 확인을 명시한 이상, 관련 자격을 확인하지 않고 일반적인 상가나 업무시설처럼 접근하는 것은 위험합니다.

또한 감정가와 최저가가 동일한 신건으로, 현재 확인된 자료만으로 가격 할인이나 시세 대비 수익성을 입증할 수 없습니다. 임대관계와 내부 이용상태도 추가 확인 대상입니다.

결론은 권리상 예상 인수 0원, 그러나 입주자격·실제 점유·가격 적정성 확인이 우선이라는 것입니다. 이 물건은 단순히 낙찰가를 낮추는 문제보다, 매수 후 적법하게 사용하고 향후 처분할 수 있는지를 먼저 검토해야 하는 경매입니다.