수원지방법원 2025타경54080. 안산시 상록구 부곡동 633-3의 1층 101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강성인이고, 2021.09.10 소유권이전 당시 거래가액은 143,000,000원입니다. 이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 근저당이 아니라 임차권과 확약의 결합입니다. 강현식은 2021.08.13 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.02, 임차보증금은 143,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2023.09.08 접수됐습니다.
반면 이 사건의 말소기준권리는 2024.09.11 접수된 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류입니다. 따라서 강현식의 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 선순위 권리입니다. 그러나 주택도시보증공사가 강현식의 승계인으로서 2026.04.21 확약서를 제출해 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기했으므로, 확약 대상인 강현식 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 633-3 1층101호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 정재로 85 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 1층 101호 |
| 사용승인일 | 2002.06.27 |
| 소유자 | 강성인 · 2021.09.10 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,480,509원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 끊는다
강현식의 임차권은 전입일 2021.08.13, 확정일자 2021.08.02, 임차권등기 2023.09.08로 모두 2024.09.11 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 권리 순서만 보면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조지만, 이번 사건에는 그 위험을 뒤집는 확약이 있습니다.
② 임차관계 — 보증금 143,000,000원, 승계·확약 확인
| 임차권자 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강현식 | 2021.08.13 | 2021.08.02 | 143,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 확약 |
주택도시보증공사가 강현식의 승계인으로 명시돼 있어 강현식 보증금과 승계채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실질 임차관계의 핵심은 강현식의 143,000,000원 임차보증금 1건과 그 승계·확약입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 154,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인 실질취득도 154,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 최신 실거래 금액이나 최근 거래 평균이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인 여부만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 강현식 보증금 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 8,044,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,480,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 관련 미배당액은 160,436,509원입니다. 다만 강현식 관련 임차보증금이 전액 배당되지 않는 회차에서도 2026.04.21 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약 반영 시 실질취득은 낙찰가 중심
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 154,000,000원 | 160,436,509원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 123,200,000원 | 168,480,509원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 98,560,000원 | 168,480,509원 | 0원 |
배당 계산만 보면 유찰 시 강현식 보증금의 미배당분이 커질 수 있지만, 확약은 “전액을 변제받지 못하더라도” 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 내용입니다. 따라서 확약 대상 임차권에 대해서는 회차가 내려가도 미배당액을 매수인 인수액으로 다시 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정재초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2002.06.27입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 4차선 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 256.4㎡, 공시지가는 1,792,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.21 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각절차에 그대로 유효한지 원본을 확인해야 합니다.
- 승계관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사가 강현식의 승계인이라는 점과 배당요구·임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 최신 실거래가가 확인되지 않으므로 신건 154,000,000원을 싸다고 전제하지 말아야 합니다.
- 압류·세금 확인. 안산시와 국의 압류가 등기돼 있어 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 항목의 실제 금액을 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유와 인도 상태를 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 선순위 임차권보다 중요한 것은 ‘확약의 유효성’
이 사건의 표면만 보면 말소기준보다 앞선 143,000,000원 임차권 때문에 부담이 큰 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 강현식의 승계인으로서 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약이 있어, 그 내용을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 승부처는 “보증금이 얼마 남느냐”가 아니라 2026.04.21 확약과 승계관계가 매각절차에서 확실히 적용되는지입니다. 그 부분이 원본에서 확인된다면 현재 회차 실질취득은 154,000,000원입니다. 다만 최신 실거래 비교값이 없으므로 권리 정리와 가격 메리트는 별개로 봐야 합니다.
