대전지방법원 2025타경816. 충청남도 태안군 남면 달산리 1182-11의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 김선예이고, 2013.12.27. 태안군산림조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 경매를 신청한 채권자도 태안군산림조합이며 청구액은 40,710,729원입니다. 매각 시 이 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 소멸하고, 배당모형상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인 박영완은 1층 일부 26.55㎡를 점유하고 있고 전입일은 2025.04.24.입니다. 말소기준권리인 2013.12.27. 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 입찰 전에 매각물건명세서 원본과 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 남면 달산리 1182-11 · 남면로 117 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 점포 및 일반음식점 등재 · 현황 사무실 및 주택 |
| 건물 | 판넬조 판넬지붕 1층 · 사용승인일 1965. |
| 토지 | 75.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김선예 |
| 감정가 / 최저가 | 82,452,700원 / 82,452,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 태안군산림조합 / 40,710,729원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 인수는 0원
핵심은 2013.12.27. 태안군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 박영완의 전입일 2025.04.24.은 기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.09.05. 경매개시결정 역시 기준권리 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영완 | 1층 일부(면적 26.55㎡) | 2025.04.24 | 보증금 미상 / 월 83,333원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 시나리오 — 실질취득은 최저가와 동일
매수인 인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 현재 신건 최저가는 82,452,700원이고, 1회 유찰 시 65,962,160원, 2회 유찰 시 52,769,728원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 82,452,700원 | 80,568,551원 | 309,431,449원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 65,962,160원 | 64,374,841원 | 325,625,159원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 52,769,728원 | 51,419,873원 | 338,580,127원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 청구액 40,710,729원은 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 동일 용도·권역 실거래와 직접 비교할 기준은 두지 않고, 이 리포트에서는 최저가가 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,452,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,884,149원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 태안군산림조합 | 390,000,000원 | 80,568,551원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,884,149원을 제외한 80,568,551원이 태안군산림조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 309,431,449원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 태안군 남면 달산리의 남면사무소 북측 인근. 전답 등 농경지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 국도 인근 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 점포 및 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황은 사무실 및 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 판넬조 판넬지붕 1층 건물이며 사용승인일은 1965.입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 75.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 196,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구(달산지구), 상업용지, 제2종지구단위계획구역(달산지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박영완의 전입일은 2025.04.24.로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 배당관계는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 목록2는 건축물대장상의 구조·이용상황·면적과 현황이 다릅니다. 실제 사용 부분과 매각 대상 범위를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ)이 매각에 포함됩니다. 위치와 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 건물과 토지를 분리해 판단하지 말고 전체 매각 범위를 기준으로 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 82,452,700원이고 매수인 인수는 0원입니다. 실거래 비교 근거 없이 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “현황 안전”은 별개다
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2013.12.27. 태안군산림조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 박영완의 전입은 2025.04.24.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 건축물대장과 실제 구조·이용상황·면적이 다르고 제시외 건물까지 매각에 포함되므로, 현황과 매각 대상의 정확한 특정이 핵심입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인까지 포함해 원본 서류와 현장을 대조한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
