부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 권리상 매수인 인수금액은 0원으로 정리되는 아파트입니다. 다만 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 대비 저렴하지만, 국세·지방세 압류 4건이 존재해 배당 순위와 당해세 여부 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

95,000,000원

66,500,000원 · 1회 유찰

최근 12개월 시세

86,950,000원

최근 거래 10건 평균

최저가 ÷ 시세

76.5%

시세 대비 낮음

매수인 인수

0원

임차인 없음

창원지방법원 2025타경897. 김해시 삼방동 화인아파트 106동 109호는 전용면적 정보가 확인된 동일 평형 실거래 비교 대상 아파트입니다. 말소기준권리는 2011년 설정된 국민은행 근저당권이며, 이후 설정된 기술보증기금 근저당과 각종 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 단순히 “권리가 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 등기상 국세·지방세 관련 압류가 여러 차례 있었고, 배당 과정에서 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있으므로 낙찰 전 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경897 (임의경매)
소재지	경상남도 김해시 삼방동 692 화인아파트 106동 1층 109호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용중
소유자	김종욱
감정가 / 최저가	95,000,000원 / 66,500,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 국민은행 / 78,623,794원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 을구 6번 국민은행 근저당권(채권최고액 90,000,000원)입니다. 이후 을구 8번 기술보증기금 근저당권과 갑구의 압류·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상은 확인되지 않아 매수인이 승계하는 보증금 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 발생

화인아파트 동일 면적(73.93㎡) 최근 거래 12건을 기준으로 보면 전체 평균은 91,041,666원, 최근 12개월 평균은 86,950,000원입니다. 현재 최저가 66,500,000원은 최근 12개월 평균 대비 76.5% 수준입니다.

거래월	층	거래가
2026.06	10	92,000,000원
2026.03	6	90,000,000원
2026.03	2	110,000,000원
2026.02	2	110,000,000원
2026.01	14	82,500,000원
2025.10	2	75,000,000원
2025.09	12	90,000,000원
평균	12건	91,041,666원

⚠️ 체납 권리 확인 필요 국세·지방세 압류 4건이 등기되어 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,597,000원
을구 6번 근저당 · 국민은행	90,000,000원	64,903,000원
을구 8번 근저당 · 기술보증기금	108,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 최근 시세

최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 체납 관련 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 위험도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부 확인 없이 단순 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 김해대학교 남서측 인근, 아파트단지·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
규모. 화인아파트 930세대, 1992년 준공 아파트입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 간선도로 및 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
환금성. 거래는 이어지고 있으나 준공 30년 이상 단지로 가격·수요 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부를 확인하세요.
가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만 노후 단지 특성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
권리 검토. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 배당 구조를 확인하세요.
현장 확인. 1층 호수 특성 및 내부 상태 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 체납 확인이 핵심”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 아파트 경매입니다. 다만 오래된 아파트와 세금 압류 이슈가 함께 있어 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 배당과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다. 가격은 유찰 후 매력이 생겼지만, 최종 판단 기준은 권리보다 체납 확인입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	9,500만원
2	2026-07-15	대기	6,650만원

부동산임의경매

1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 체납 리스크를 확인해야 한다 — 김해 화인아파트 109호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 발생

③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순하지만, 체납 확인이 핵심”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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