대구지방법원 2025타경3033. 대구 달서구 감삼동 192-13 소재 토지 및 주택에 관한 강제경매입니다. 감정평가상 토지는 주거용 단독 부지이며, 건물은 1985.11.29 사용승인된 세멘벽돌조 주택입니다. 1·2층은 주택으로, 별도 단층 건물은 변소 등으로 이용되고 있습니다.
현재 소유자는 배우헌으로, 2013.11.15 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기부상 기존 근저당권과 전세권은 이미 말소되어 있으며, 현존하는 주요 제한등기는 가압류 3건과 강제경매개시결정입니다. 다만 등기부상 선순위 담보권이 없다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실은 전혀 다릅니다.
특히 2층 점유자의 전입은 최초 가압류보다 앞섭니다. 임대차의 실제 성립 여부, 점유의 연속성, 보증금, 확정일자와 배당 여부를 확인해야 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 192-13 도로명: 대구광역시 달서구 감삼남4길 5-30 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주거용 단독 |
| 토지 | 101.9㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 세멘벽돌조 슬래브지붕 · 1·2층 주택 및 단층 변소 등 · 사용승인 1985.11.29 |
| 소유자 | 배우헌 (2013.11.15 소유권이전등기) |
| 감정가 | 284,856,500원 |
| 최저매각가 | 284,857,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 경매 청구액 | 17,938,956원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이전의 임차인부터 확인
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인·점유 관련 대상은 김재순 1명입니다. 2층 점유 및 선순위 전입 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재순 2층 |
2016.01.13 | 미상 | 가능·확인 필요 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
인수 가능성 미배당 보증금 확인 필요 |
전입일이 앞선다는 사실만으로 임대차의 모든 대항요건과 인수보증금이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 임대차계약, 주민등록 및 점유의 연속성, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 매수인 인수보증금
현재는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 총취득비용을 계산할 수 없습니다. 반드시 미배당 보증금의 인수 여부를 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 이전에 권리비용 확정
감정가는 284,856,500원, 신건 최저매각가는 284,857,000원입니다. 가격 경쟁력은 단순한 최저가가 아니라 선순위 임차인 관련 인수금을 반영한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
현재 확인된 동일 물건의 최근 실거래 비교가격은 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 본건은 1985년 사용승인된 주거용 단독 건물과 토지가 함께 매각되는 구조이므로, 인근 유사 주택·토지의 거래 및 건물 상태를 별도로 비교할 필요가 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 계산상 채권 미배당 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 284,857,000원 | 0원 | 임차보증금 확인 전 미확정 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 227,885,600원 | 0원 | 임차보증금 확인 전 미확정 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 182,308,480원 | 0원 | 임차보증금 확인 전 미확정 |
회차별 미배당 0원은 확인된 가압류 채권을 기준으로 한 제한적 계산 결과입니다. 보증금 미상의 선순위 점유자, 확인되지 않은 배당채권 및 실제 집행비용을 반영한 최종 배당 결과가 아닙니다. 표의 유찰가격은 시나리오이며 확정된 후속 매각가격은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,857,000원 가정)
확인된 가압류 채권액과 추정 집행비용을 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위와 배당액은 추가 채권, 임차인 권리 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,787,998원 |
| 갑구 5번 · 대구경북능금농업협동조합 | 17,868,558원 | 17,868,558원 |
| 갑구 6번 · 아이엠뱅크 | 5,906,284원 | 5,906,284원 |
| 갑구 7번 · 비엔케이캐피탈 | 55,369,736원 | 55,369,736원 |
| 갑구 8번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원(계산 제외) |
| 잠정 소유자 잔여 | — | 200,924,424원 |
확인된 채권 청구금액 합계 79,144,578원, 계산상 배당액 79,144,578원입니다. 갑구 8번 관련 채권액, 김재순의 보증금 및 우선변제 여부, 당해세와 최우선변제는 계산에 포함되지 않았습니다. 신청 청구액 17,938,956원에 대한 별도 계산상 배당액도 0원으로 표시되어 있어 실제 배당관계 확인이 필요합니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 확정값으로 취급할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 감삼동 소재 감삼초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 시가지 내 도로변 상가지대 및 후면의 단독·다세대 주택지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 죽전역이 위치해 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 1985.11.29 사용승인된 세멘벽돌조 슬래브지붕 주택입니다. 1·2층은 주택, 별도 단층 건물은 변소 등으로 이용 중이며 급·배수 및 위생설비와 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 면적 101.9㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 개별공시지가는 1,132,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 허가구역 지정기간은 2025.02.05~2030.02.04입니다. 취득 시 허가 적용 여부와 이용계획을 확인해야 합니다.
- 공부 및 매각범위. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되므로 해당 건물의 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 주변은 주거지와 상가지대가 혼재합니다. 노후 주택 및 토지가 결합된 물건인 만큼 건물 유지보수 상태, 토지의 활용 가능성, 해당 지역 실거래가격을 함께 살펴봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 조사. 김재순의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 주민등록 변동 및 점유의 연속성을 반드시 확인해야 합니다.
- 인수보증금 확인. 대항력 성립 여부와 배당절차에서 해소되지 않는 금액을 확인한 뒤 낙찰가에 합산하여 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 배당요구 및 명세서 원본. 임차인의 배당요구 여부와 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 기재를 확인해야 합니다. 갑구 8번 경매신청 채권액과 신청 청구액의 배당관계도 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·주택·제시외 건물의 포함 범위와 감정평가 내역을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 노후 주택의 누수, 균열, 설비 및 구조적 하자 여부를 현장에서 확인하고 수선비용을 검토해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 허가 대상 여부, 취득 목적 및 이용의무 등 적용 사항을 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 매각가격 검증. 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 주변 유사 주택과 토지 거래사례를 확보한 뒤 인수 가능 보증금을 반영해 비교해야 합니다.
- 명도 및 원본 대조. 2층 점유자와의 인도관계, 미납 공과금 및 관리비, 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 가압류보다, 남을 수 있는 보증금이 중요하다”
본건은 등기부에 나타난 가압류들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그보다 앞서 전입한 김재순의 2층 점유관계입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 배당표에 표시된 인수액 0원이나 큰 소유자 잔여액을 최종 결과로 믿어서는 안 됩니다.
최저매각가는 284,857,000원이지만, 실질취득비용은 미배당 임차보증금의 인수 여부에 따라 달라집니다. 실제로 선순위 임차보증금을 인수하는 구조라면 유찰로 낙찰가격이 낮아져도 총취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
현재 결론은 권리비용 확인 전 가격 판단 보류입니다. 선순위 임차관계와 보증금, 실제 배당 가능액을 먼저 확인하고, 이후 토지·건물의 현재 시장가격 및 취득 관련 규제를 검토하는 순서가 필요합니다.
