* 인수 추정액은 확인된 등기상 권리와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 전입일·보증금 미상의 점유관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
대구지방법원 2025타경3804. 대구 달서구 대곡동 드림파크 101호에 관한 임의경매입니다. 감정평가에서는 소매점과 근린생활시설로 사용되는 단위상가 및 토지가 함께 평가됐으며, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
소유자 박희 명의로 2018년 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당이 말소기준입니다. 이후 농협은행이 임의경매를 신청했고, 국민건강보험공단의 압류는 이미 해제·말소됐습니다.
따라서 등기상 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 다만 이 사건에서 주의해야 할 대상은 등기부에 나타난 근저당보다 실제 점유관계와 임차인별 보증금·대항력입니다. 특히 주거용 임차 기재와 감정평가서의 상업용 이용상태가 함께 확인되므로, 호실별 점유 범위와 이용 현황을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 1056 드림파크 101호 도로명주소: 대구광역시 달서구 갈밭로 80 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 집합건물 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물 중 제1층 제101호 외 단위상가 |
| 감정 이용상태 | 기호(1~6): 소매점(공실) 기호(7,9): 근린생활시설(유고커피) 기호(8): 근린생활시설(뷰티러브모어) |
| 소유자 | 박희 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2018.05.08 |
| 감정가 | 4,040,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,040,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 입찰보증금 참고 | 404,000,000원 (최저매각가의 10%를 적용한 계산값, 실제 공고 확인 필요) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구액 | 1,876,658,800원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2018.05.08 · 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각. 목록10 토지의 별도등기는 이 사건 매각에 따라 말소 예정. 해당 토지는 대지권 설정으로 각 건물가액에 포함해 평가됨. |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
핵심은 2018.05.08 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 권리를 기준으로 후순위 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 경매 진행 중 해제돼 이미 등기상 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 2명과 미상 점유
확인된 임차인 기재는 박애리·윤선미 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2018.05.08 이후 전입해, 기재된 전입일 기준으로 대항력이 없습니다.
이와 별도로 이름·전입일·보증금이 확인되지 않은 전부 점유 기재 1건이 존재합니다. 이를 별도의 확정된 임차인 1명으로 중복 합산하거나, 반대로 기존 임차인과 동일인이라고 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박애리 전부 · 주거 |
2024.12.30 확정일자 미상 |
보증금 미상 월 3,500,000원 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
승계 없음 기재된 전입일 기준. 보증금 확인 필요 |
| 윤선미 전부 · 주거 |
2021.03.02 확정일자 미상 |
20,000,000원 월 800,000원 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 2025.12.31 배당요구 접수 |
승계 없음 전입일 기준 대항력 없음 |
| 성명 미상 점유 기재 전부 · 주거 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
보증금 미상 월차임 미상 |
가능·미상 판정 불가 |
미확인 | 확인 필요 독립된 점유자인지부터 확인 |
실명으로 확인된 임차인은 2명이며, 성명 미상의 점유 기재는 별도 확인 대상으로 구분했습니다. 확정일자 미상은 우선변제권이 없다고 확정된 상태를 의미하지 않습니다.
③ 가격 검토 — 신건 4,040,000,000원
감정가와 최저매각가는 모두 4,040,000,000원입니다. 현재는 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰 출발 가격입니다.
다만 동일 상권의 최근 실거래, 유사 상가의 거래가격, 임대수익률을 비교할 수 있는 수치가 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 동일하다는 사실만으로 고평가·저평가 여부를 확정하거나, 유찰 이후 가격이 반드시 저렴해진다고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 예상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,040,000,000원 | 100% | 0원 | 1,837,200,000원 |
| 1회 유찰 시 | 3,232,000,000원 | 80% | 0원 | 1,037,280,000원 |
| 2회 유찰 시 | 2,585,600,000원 | 64% | 0원 | 397,344,000원 |
회차별 수치는 주어진 배당 시뮬레이션 기준입니다. 미상 점유자의 권리, 실제 조세채권 및 임차인의 우선배당 여부에 따라 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,040,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 42,800,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,837,200,000원 |
신건 가격에 매각된다는 가정 아래 집행비용 42,800,000원을 먼저 공제하고, 농협은행 근저당권에 채권최고액 기준 2,160,000,000원을 배당하는 계산입니다. 이후 소유자에게 돌아가는 추정 잔여금은 1,837,200,000원입니다.
신청채권자인 농협은행의 청구액은 1,876,658,800원이며, 배당표의 근저당권 배당액은 채권최고액 기준으로 산정됐습니다. 실제 확정채권액 및 배당금과는 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 소재 대곡파출소 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 성숙 중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로 접근. 서측 폭 약 25m, 북측 폭 약 12m, 동측 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다. 토지의 형상은 사다리형이며, 인접지 대비 대체로 평탄합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적 640.9㎡, 공시지가 2,929,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 개별 호실의 전유면적 또는 대지권 지분과 혼동해서는 안 됩니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 제3종일반주거지역 관련 사항, 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 구체적인 필지별 적용 범위는 관련 공부와 토지이용계획을 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태. 기호(1~6)는 소매점 공실, 기호(7,9)는 유고커피, 기호(8)는 뷰티러브모어로 조사됐습니다. 급배수설비와 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 구획 상태. 기호(9)의 1층 하층 부분은 기호(7)과 벽체 구분 없이 동일 상호의 영업장으로 이용 중입니다. 다만 각 호별 출입구가 확보돼 있고, 위치·면적은 건축물 현황도면 등으로 특정 가능하며 물리적 경계 복원이 불가능하지 않다고 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 복수의 단위상가와 토지를 일괄매각하는 상업용 물건입니다. 실제 환금성은 개별 호실의 공실률, 임대수익, 점포 구획과 매각 범위 등을 검증해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전부 점유로 기재된 성명 미상 점유의 신원, 전입일, 점유 개시일, 보증금, 실제 점유 범위를 확인하세요. 기존 임차인과 중복 기재된 것인지도 대조해야 합니다.
- 박애리 보증금 확인. 월차임 3,500,000원이 기재돼 있지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 계약서, 실제 사용관계, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 윤선미 배당관계. 보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원이며 2025.12.31 배당요구가 접수됐습니다. 확정일자와 실제 배당순위 및 배당 여부를 확인하세요.
- 점유·용도 불일치 확인. 임차관계에는 주거로 기재돼 있으나 감정평가의 이용상태는 소매점·근린생활시설입니다. 호실별 임대차계약 및 실제 점유 현황을 반드시 대조하세요.
- 일괄매각 대상 확인. 각 단위상가, 목록10 토지, 대지권 설정 및 별도등기 말소 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 확인하세요.
- 상가 구획 확인. 기호(7)과 기호(9)의 벽체 미구분 부분, 각 호별 출입구, 경계 복원 가능 여부를 건축물 현황도면 및 현장에서 확인하세요.
- 실제 임대수익 검증. 공실 부분의 임대 가능성, 영업 중인 점포의 임대차계약, 월 임대료, 관리비와 운영비를 확인해 실질 수익을 산정하세요.
- 가격 검증. 감정가 4,040,000,000원을 그대로 적정 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 상가 거래가격 및 임대수익을 근거로 입찰 상한을 별도로 산정하세요.
- 추가 부담 확인. 미납 관리비, 조세채권, 점유자 명도 비용 및 구획 복원에 필요한 비용을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 말소와 점유 위험 해소는 별개”
이 사건은 농협은행 근저당이 말소기준권리라는 점에서 등기상 권리 흐름이 명확합니다. 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐습니다. 목록10 토지의 별도등기도 이 사건 매각에 따라 말소될 예정입니다.
그러나 실명 임차인 2명 외에 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재가 존재합니다. 실명 임차인들의 대항력이 없다는 사실을 미상 점유자에게까지 확대 적용할 수는 없습니다. 따라서 현재 계산된 매수인 인수액 0원은 미상 점유자의 권리관계가 확인되기 전까지 잠정적인 수치입니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 4,040,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 확보되지 않았습니다. 일괄매각되는 단위상가의 공실, 실제 임대차 및 상업용 수익성을 확인한 뒤 적정가격을 산정해야 합니다.
결론은 등기상 말소 구조는 명확하지만, 미상 점유와 임대관계·가격 적정성이 아직 검증되지 않은 물건이라는 것입니다. 점유관계와 권리 승계 여부를 확인하고, 실제 수익과 취득비용을 검증하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
