대구지방법원 2025타경3880. 말소기준은 2015.06.19. 설정된 성주새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 42,000,000원이고, 2020.07.24. 변경등기로 46,000,000원이 확인됩니다. 그 뒤 설정된 소유권일부 가처분과 경북 신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
점유자로 조사된 이상민의 전입일은 2020.03.31.입니다. 말소기준일 2015.06.19.보다 늦으므로 이 자료상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았기 때문에 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 또 이 이름은 등기부상 2017년 근저당권의 채무자 이상민과 동일하게 나타나 관계인 또는 가장임차인 가능성이 경고되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3880 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 경산리 403-2 |
| 등기 건물 | 경상북도 성주군 성주읍 경산리 403-1 · 심산로 83-16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1, 4 지분매각 |
| 소유자 | 김애자 · 2022.06.03. 협의분할에 의한 상속, 2022.12.09. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 153,590,250원 / 150,969,000원 (신건, 감정가의 98.29%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성주새마을금고 / 3,565,568원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
| 토지 정보 | 30.0㎡ · 지목 대 · 공시지가 174,300원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 비금전 쟁점은 남는다
말소기준일 이후의 소유권일부 가처분과 가압류는 매각으로 소멸하고, 조사 임차인의 전입도 기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 배당 계산에서 매수인에게 넘어오는 확인된 금액상 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 목록4의 법정지상권 성립 여부나 타인소유 건물의 토지사용관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
② 임차인·특별매각조건 — 대항력보다 목록4가 더 중요하다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 | 2020.03.31. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 판단 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 150,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,913,566원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 성주새마을금고 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 21,416,100원 | 21,416,100원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 성주새마을금고 | 3,565,568원 | 3,565,568원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,073,766원 |
현재 최저가 150,969,000원 가정 시 채권자 청구합계 66,981,668원은 계산상 전액 배당되고, 채권자 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 81,073,766원입니다. 매수인 금액 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성주군청 서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 기호(1,2)는 차량접근이 곤란하고, 기호(3)는 차량접근이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 건물 (가), (나)는 주택으로 이용 중이며 시멘트 블록조 강판기와지붕 단층 구조입니다. 난방, 위생 및 급배수설비가 확인됩니다.
- 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 기호(1)는 공부상 지목 ‘대’이나 현황 ‘도로’, 기호(3)는 일부가 현황 ‘도로’입니다. 목록3 건물은 공부상 기와지붕이나 실제 강판기와지붕입니다.
- 환금성 검토. 일괄매각 안에 지분매각, 현황 도로, 타인소유 건물과 불분명한 토지사용관계가 함께 존재해 일반적인 단일 주택보다 권리·현황 확인 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 원본 확인. 목록4에 대해 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있으므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 매각물건명세서 및 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 타인소유 건물 확인. 목록4 지상 매각대상이 아닌 건물의 소유자, 점유상태, 토지사용권리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록1·4는 지분매각입니다. 매각되는 지분과 실제 사용범위, 도로 이용 부분을 지적도·현황과 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 이상민 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이고, 과거 등기상 채무자와 같은 이름이므로 임대차계약 및 점유경위를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 2015.06.19. 채권최고액 42,000,000원에서 2020.07.24. 46,000,000원으로 변경된 기록과 실제 채권액을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 숫자 분리. 현재 최저가 150,969,000원은 감정가 153,590,250원의 98.29%입니다. 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 금액 권리만 보면 단순합니다. 2015.06.19. 성주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가처분·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이상민의 전입도 2020.03.31.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 계산의 매수인 금액 인수는 0원입니다.
그러나 핵심은 금액 밖에 있습니다. 목록4 법정지상권 성립 여부 불분명, 매각대상이 아닌 타인소유 건물, 불분명한 토지사용권리관계, 목록1·4의 지분매각과 현황 도로까지 동시에 확인됩니다. 현재 최저가는 감정가의 98.29%입니다. 따라서 이 물건의 판단 중심은 단순한 할인율이 아니라, 목록4의 토지·건물 권리관계와 실제 사용관계를 얼마나 확실히 확인하느냐에 있습니다.
