대구지방법원 2025타경3965. 대구 달성군 옥포읍 본리리에 위치한 제조업소 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로, 내부 사무실과 화장실을 갖춘 제조업소로 이용 중입니다. 소유자는 전하순이며, 신한은행이 청구금액 1,179,552,329원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 7월 27일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,308,000,000원이며, 이후 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 신용보증기금에 대한 근저당권 일부이전도 확인되지만 기존 신한은행 근저당권에 관한 일부 대위변제로, 이를 별도 독립 근저당권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

더 중요한 것은 매각 대상의 실제 상태입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함, 기계기구 전부 소재불명, 일부 토지의 공부상 지목과 현황 불일치가 명시돼 있습니다. 낙찰가뿐 아니라 실제 인도받을 자산의 범위와 이용 가능 상태를 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

기존 대구은행 및 국민은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.07.27 설정된 신한은행 근저당권(을구 7번)입니다. 이후의 대구신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 달성군 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차인 1명

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 김태영 1명입니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 2,300,000원이며, 전입신고일은 2025.05.30입니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당권 설정일(2021.07.27)보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됩니다.

확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력 판단은 제공된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 실제 자산가치 확인이 우선

이 사건의 감정가는 1,864,356,680원, 현재 최저매각가는 1,864,357,000원입니다. 신건으로 사실상 감정가 수준에서 매각이 진행됩니다.

제조업소 및 공업용 부동산은 일반 공동주택과 달리 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 도로 접근성, 임대수익, 설비의 존재 여부와 매수 수요가 가격 판단에 직접적인 영향을 미칩니다. 이 물건은 특히 기계기구 전부 소재불명이라는 사정이 있으므로, 감정평가액을 그대로 실제 취득 가능 자산의 가치로 받아들이기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,864,357,000원 가정)

신건 매각가 기준의 추정 배당입니다. 근저당은 채권최고액을 적용했으며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신용보증기금의 근저당 일부이전 변제액은 별도 채권으로 중복 가산하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

신건에서는 추정 채권액 전액 배당이 가능하지만, 유찰로 매각가가 낮아지면 후순위 채권의 미배당액이 증가합니다. 반면 확인된 임차인이 대항력을 갖추지 못한 구조이므로, 아래 시나리오의 채권 미배당액이 그대로 매수인의 보증금 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

현재 회차에서는 추정 소유자 잔여금이 299,280,930원 발생합니다. 그러나 유찰 시나리오에서는 소유자 잔여금이 없으며, 채권자들의 미배당이 발생합니다. 특히 2회 유찰 시에는 신청채권자인 신한은행의 배당 추정액도 1,178,856,595원으로 감소합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 옥포읍행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 상태. 일반철골구조 기타지붕 단층의 제조업소로, 벽체는 판넬 마감, 바닥은 칼라하드너 및 타일 마감, 천정은 철골트러스 노출 구조입니다. 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 특성. 공장용지로 이용 중이며 준주거지역, 고도지구(15층 이하)에 해당합니다. 토지이용상황은 공업용, 지형은 평지·사다리형으로 확인됩니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역 및 신솔정유치원 상대보호구역이 포함되며, 일부 토지는 소로 및 중로에 접합니다. 공시지가는 738,900원/㎡입니다.
• 공부와 현황 차이. 목록4 토지는 공부상 하천이지만 실제로는 공장용지입니다. 지목 및 현황의 불일치가 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 제조업소로서 사용 목적에 부합하는 매수 수요가 중요합니다. 기계기구 소재불명과 토지 현황 차이를 반영한 개별 자산가치 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 본리리와 간경리 관련 토지, 제시외 건물 및 건물 등기상 공동담보 내용을 실제 매각목록과 대조하세요. 공동담보에 기재된 부동산이 모두 매각 대상이라는 의미는 아니므로 개별 목록 확인이 필요합니다.
• 기계기구 소재불명. 기계기구목록 제2021-507호의 기계기구 전부가 소재불명입니다. 감정평가액의 기계기구 반영 여부와 현장에서 실제 인수 가능한 설비를 확인하세요.
• 토지 지목 불일치. 목록4의 공부상 하천·현황 공장용지 차이를 확인하고, 지목변경 가능성과 기존 이용상태에 관련된 행정적 제한을 점검하세요.
• 임차인 및 명도. 김태영은 보증금 30,000,000원·월차임 2,300,000원의 임차인으로 확인됩니다. 대항력에 따른 보증금 인수는 없더라도 실제 점유 및 인도 절차는 별도로 준비해야 합니다.
• 지방세 압류. 달성군 압류가 존재합니다. 배당표의 소유자 잔여금은 당해세 등을 반영하지 않은 추정치이므로 압류 원인 및 조세채권 내역을 확인하세요.
• 근저당 일부이전. 신용보증기금의 91,000,000원 대위변제에 따른 기존 근저당 일부이전과 별도의 164,250,000원 가압류를 구분하고, 중복 채권계상 여부를 점검하세요.
• 가격 재검증. 제조업소·토지의 인근 거래사례, 건물 상태, 실제 이용 가능 범위와 감정평가 세부항목을 비교한 뒤 입찰가격을 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일·매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원”보다 중요한 것은 실제 취득하는 자산

이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확한 구조입니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 대항력이 없어 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 제조업소와 토지를 일괄매각하는 사건인 만큼 권리 인수 여부만으로 판단해서는 안 됩니다. 기계기구 전부 소재불명과 일부 토지의 공부·현황 불일치는 낙찰 후 실제 자산 활용과 가치 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 달성군 압류에 따른 세금 관련 사항도 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저매각가 1,864,357,000원은 신건 감정가 수준입니다. 이 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 확인되지 않았으므로 가격상 이점을 단정하기 어렵습니다. 유찰 시에도 단순한 최저가 인하보다 실제 자산가치와 이용 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.

결론적으로 확인된 권리의 인수위험은 낮지만, 물건 자체의 불확실성이 남아 있는 사건입니다. 기계기구의 평가 및 소재 여부, 토지 현황 차이, 임차인 점유 상태와 조세채권을 확인한 뒤 실제 취득가치를 판단하는 것이 핵심입니다.