대구지방법원 2025타경4043. 성주군 선남면 문방리 1400-10의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 4,354㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 등기상 소유자는 주식회사은성무역이고, 2009.08.14. 신한은행 근저당 650,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 936,000,000원, 2020년 성안합섬주식회사 근저당 600,000,000원, 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리관계만 보면 선순위 인수권리나 임차보증금 승계 문제가 확인되지 않아 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건은 아파트처럼 단순히 최저가와 주변 실거래 평균만 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 일괄매각·제시외 건물·기계기구, 공부와 현황의 용도 차이, 소재불명 및 노후 기계가 함께 얽혀 있어 권리보다 현황·가치 확인의 비중이 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4043 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 문방리 1400-10 · 경상북도 성주군 선남면 문방공단길 136-17 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 4,354㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사은성무역 |
| 감정가 / 최저가 | 1,282,361,400원 / 1,282,362,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,586,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2009.08.14. 신한은행의 을구 5번 근저당권 650,000,000원입니다. 이후 같은 날 설정된 을구 6번 신한은행 근저당 936,000,000원, 2020.06.09. 성안합섬주식회사 근저당 600,000,000원과 2025년 이후의 가압류·압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·현황 — 시세보다 먼저 확인할 것
감정가 1,282,361,400원, 신건 최저매각가 1,282,362,000원입니다. 비교 가능한 동일 조건 실거래 기준이 확인되지 않아 이 최저가가 시세보다 싼지 비싼지를 단정할 수는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 부여하기보다는 토지·건물·기계기구의 실제 상태와 별도 가치 검증이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,282,362,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,223,620원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 936,000,000원 | 617,138,380원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 성안합섬주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 25번 가압류 · 신보2023제21차유동화전문유한회사 | 1,150,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 26번 가압류 · 신용보증기금 | 1,312,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 27번 가압류 · 신용보증기금 | 939,500,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 28번 가압류 · 신보2024제27차유동화전문유한회사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 29번 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,314,610,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 30번 가압류 · 중소기업은행 | 779,214,763원 | 0원 |
| 11. 갑구 31번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 19,512,647원 | 0원 |
| 12. 갑구 32번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 184,631,097원 | 0원 |
| 13. 갑구 34번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,006,880원 | 0원 |
| 14. 갑구 36번 가압류 · 신용보증기금 | 2,244,195원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 8,127,719,582원 중 1,267,138,380원이 배당되고, 미배당액은 6,860,581,202원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,282,362,000원 | 1,267,138,380원 | 6,860,581,202원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,025,889,600원 | 1,013,230,704원 | 7,114,488,878원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 820,711,680원 | 810,104,563원 | 7,317,615,019원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 미배당 규모 자체를 매수인의 추가 부담으로 혼동해서는 안 됩니다. 가격 판단의 핵심은 채권 부족액이 아니라 실제 부동산·제시외 건물·기계기구의 경제적 가치입니다.
⑤ 토지·이용상태 체크
- 토지. 면적 4,354㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 완경사·세로장방 형태이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 인접 규제. 보전산지·임업용산지·농림지역에 접합니다.
- 공시지가. 92,100원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부상 목록 2의 1층은 공해공장 및 창고·사무실·연구실, 2층은 공해공장·연구실이나 현황은 1층 공장 및 기숙사, 2층 사무실입니다.
- 제시외·기계. 제시외 건물 포함 일괄매각이며 일부 천막 덮개 훼손, 투포원 연사기 일부와 펀 와인다 소재불명, 기계 노후·방치 상태가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2009.08.14. 을구 5번 신한은행 근저당 650,000,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 인수액 구분. 후순위 채권 미배당액이 커도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·기계기구 가운데 실제 매각에 포함되는 범위와 현존 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 기계기구 실사. 소재불명인 투포원 연사기 8식과 펀 와인다 1식, 노후·방치된 나머지 기계의 실질 가치를 따로 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 용도와 현재 이용상태가 다르므로 실제 사용 가능성과 관련 인허가·제한을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 비교치 없이 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지·건물·기계별 가치를 분리해 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가치는 현장에서 확인해야 한다”
이 사건의 권리관계 핵심은 단순합니다. 2009년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 일괄매각, 제시외 건물, 공부와 현황의 용도 차이, 소재불명 및 노후 기계기구가 함께 존재합니다. 동일 조건의 실거래 비교치도 확인되지 않아 신건 최저가 1,282,362,000원의 가격 적정성은 권리분석만으로 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 후순위 채권의 미배당이 아니라, 실제 매각대상과 현존 자산의 가치가 감정가에 얼마나 부합하는지를 확인하는 데 있습니다.
