서울남부지방법원 2025타경11931. 가산디지털단지역 남동측 근거리에 있는 ‘비즈트위트 바이올렛 5차’ 제13층 제1328호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층에 위치합니다. 감정가는 127,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 65,024,000원입니다.

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 127,000,000원 임차권은 말소기준인 2025년 압류보다 앞서 설정됐고, 대항력과 우선변제권이 있습니다. 따라서 별도의 포기 약정이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 승계인으로서, 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행되면 선순위 임차권의 실질 인수액은 0원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

과거 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 92,400,000원은 2020.06.15. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.02.20. 금천세무서장의 압류이며, 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.

임차·보증기관 권리

한국토지주택공사는 보증기관 권리신고로 분류되며, 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 그 권리를 승계한 구조입니다. 보증금 신고를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 0명으로 봅니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각·등기 절차에서 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 효과는 해당 임차권에만 적용됩니다.

② 실질취득 비용 — 유찰이 늘어도 확약 여부가 핵심

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 실제로 포기·말소 조건을 반영하지 않은 룰상 인수액은 유찰이 늘수록 63,546,432원에서 76,317,146원, 86,533,716원으로 증가합니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,024,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차보증금에 배당되며 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 배당만 보면 임차보증금 부족분은 63,546,432원이지만, 본 건은 잔액 포기와 임차권 말소 조건에 따라 매수인 실질 인수가 0원*으로 조정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산디지털단지역 남동측 근거리에 있으며, 주변은 오피스텔·지식산업센터·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층입니다.
• 도로. 토지는 남서측·남동측·북동측 포장도로와 접하고 있습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 역세권 업무지대의 도시형생활주택이지만, 세 차례 유찰됐으므로 면적·관리비·공실 가능성과 유사 호실 거래가격을 함께 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 문구 원본 확인. 매각물건명세서에 서울보증보험의 미배당 잔액 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 그대로 기재됐는지 확인하세요.
• 말소 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 어떤 서류와 절차로 말소되는지, 별도 동의서나 해지증서가 필요한지 확인해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 보증기관 권리신고와 실제 현장 점유는 별개의 문제이므로 현황조사서와 현장 방문을 통해 현재 점유자를 확인하세요.
• 시세 대조. 감정가의 51.2%만으로 저가 매수라 판단하지 말고 같은 건물·인근 도시형생활주택의 최신 매매·임대 사례를 확인하세요.
• 세금·배당 변동. 말소기준이 국세 압류이므로 체납세액과 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
• 관리비·공실 비용. 미납 관리비, 공용부분 승계 가능액, 수리비와 공실 기간을 응찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인한 후 입찰하세요.

맺으며 — “선순위 권리보다 확약의 이행을 본다”

표면만 보면 보증금 127,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 65,024,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 물건입니다. 포기 약정이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 63,546,432원이고, 실질취득은 128,570,432원이 됩니다.

그러나 본 건은 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 실제로 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가 65,024,000원으로 정리됩니다. 따라서 권리의 승부처는 ‘선순위 임차권이 있느냐’가 아니라 포기·말소 조건이 원본 문서와 매각 후 절차에서 확실하게 이행되느냐입니다.

가격 판단은 별개입니다. 최신 실거래 근거가 없어 감정가의 51.2%를 곧바로 시세 할인으로 평가할 수 없고, 이미 세 차례 유찰됐습니다. 확약 확인은 합격 조건, 시세 확인은 입찰 조건. 두 조건을 모두 충족할 때만 현재 최저가의 의미가 생깁니다.