* 보증금 및 인수 추정액은 3,500으로 기록되어 있으나 화폐 단위가 확인되지 않습니다. 이를 임의로 3,500원 또는 35,000,000원으로 확정하거나 최저가에 합산하지 않았습니다. 실제 부담액은 보증금 원본 확인 후 산정해야 합니다.

창원지방법원 2025타경906. 경상남도 김해시 삼계동 삼계이안아파트 106동 904호, 전용 84.9523㎡ 아파트입니다. 소유자는 유미정이며, 신청채권자 이종환이 청구금액 235,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 과거 근저당과 전세권은 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준권리는 2026년 1월 5일 접수된 강제경매개시결정입니다.

문제는 바로 이 경매를 신청한 이종환이 대항력 있는 임차인으로도 조사되어 있다는 점입니다. 전입일은 2016년 11월 8일로 경매개시결정보다 앞섭니다. 배당 추정에서는 임차보증금에 대한 배당이 0으로 처리되고, 해당 금액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 따라서 단순히 최저매각가만 보고 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 임차보증금

2008년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권(채권최고액 48,000,000원)은 2016년 11월 9일 해지로 말소되었습니다. 김진근 명의의 전세권(전세금 85,000,000원)도 2009년 3월 4일 해지로 말소되었습니다. 과거 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.

현재 확인되는 말소기준권리는 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 별도의 현존 근저당권이나 압류권은 확인되지 않습니다.

다만 말소기준권리 이전에 전입한 이종환의 대항력 있는 임차권은 별도로 보아야 합니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있습니다. 등기상 담보권이 말소된다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 신청채권자와 임차인이 동일

실제 임차인 1명입니다. 이종환은 신청채권자이면서 임차인으로 확인되며, 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 분류되지 않습니다. 확정일자와 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질가격은 미확정

삼계이안아파트는 856세대이며, 비교 대상 면적은 전용 84.95㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 227,333,333원입니다. 최저매각가 133,770,000원은 이 평균의 58.8%입니다.

다만 실제 투자원가를 판단할 때는 임차보증금 인수액을 반드시 더해야 합니다. 아래 실거래 비교는 가격 참고자료이며, 보증금 인수를 반영한 수익성 판단은 아닙니다.

실거래 최저는 213,000,000원, 최고는 248,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 9월 215,000,000원입니다. 감정가 273,000,000원은 최근 거래가격보다 높습니다. 반면 최저매각가 133,770,000원은 최근 평균과 최신 거래가격 모두보다 낮습니다.

2026년 9월 거래가격 215,000,000원은 2026년 7월의 같은 면적 9층 거래가격 230,000,000원보다 낮습니다. 최근 실거래가 213,000,000원부터 248,000,000원까지 분포하는 만큼, 평균 한 개만으로 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다. 시점별 거래와 층별 차이를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)

예상 매각대금 133,770,000원에서 집행비용 2,672,780원을 차감하면 신청채권자 이종환에게 131,097,220원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액 235,000,000원 가운데 103,902,780원이 미배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

임차보증금은 배당 0, 매수인 인수 3,500으로 추정되어 있으나 금액 단위 확인이 필요합니다. 이종환의 신청채권 배당금과 임차보증금 반환채권의 관계는 확인되지 않았으므로, 둘을 동일한 채권으로 간주하거나 임차보증금이 자동 정산되었다고 판단하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오

현재 표시된 회차와 추가 유찰 가정을 비교하면 다음과 같습니다. 보증금 인수 추정액은 모든 회차에서 3,500으로 기록되어 있습니다. 다만 단위가 불명확하므로 회차별 실질취득금액은 산정하지 않습니다.

3회·4회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 진행 또는 확정된 매각가격을 뜻하지 않습니다. 인수 추정액 3,500의 단위는 별도 확인이 필요합니다. 각 회차의 미배당액은 신청채권자 기준이며 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해신명초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통 운행상황을 고려한 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경량철골지붕 15층 건물의 9층 904호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 건축물현황도상 방 3, 주방 및 식당, 거실, 드레스룸, 욕실 2, 전실 등의 구조입니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지로 공동주택부지에 이용 중입니다. 남측 왕복 4차선 도로와 서측·북측 소로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 도로 관련 제한 및 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,119,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 856세대 아파트로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래가격은 213,000,000원부터 248,000,000원까지 차이가 있으므로 실제 매도 가능가격은 층·향·내부상태와 거래시점에 따라 별도로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰·사후 확인 체크리스트

• 매각 진행상태. 매각기일 2026.08.26의 실제 진행 결과와 낙찰·유찰·변경 여부를 확인해야 합니다. 현재 표시된 후속 유찰가격은 가정일 뿐입니다.
• 보증금 원액. 임차인 이종환의 보증금 3,500에 적용되는 화폐 단위를 계약서와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력. 전입일 2016.11.08 및 말소기준권리일 2026.01.05의 선후관계를 확인하고, 실제 점유 및 임대차 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 우선변제권. 확정일자와 배당요구 여부, 우선변제권의 존재 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 신청채권과 보증금 관계. 이종환의 경매 청구금액 235,000,000원과 임차보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다. 채권자 배당액 131,097,220원을 보증금 변제로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 실질취득금액. 낙찰가에 실제 인수하는 미반환 보증금을 합산한 뒤 최근 실거래 평균 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
• 명도. 대항력 임차인이 있으므로 보증금 반환 문제와 인도·명도 협의 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 점검. 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 내부 상태와 수리비 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 조세. 관리비 체납 내역, 공용부분 승계 가능성, 당해세 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당 관련 서류 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”

삼계이안 904호의 표시된 최저매각가는 133,770,000원으로 감정가 273,000,000원의 49%입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 227,333,333원과 최신 거래 215,000,000원보다 낮다는 점도 확인됩니다. 다만 최신 거래는 표시된 매각기일 이후의 사후 자료입니다.

등기부상 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소되어 있으나, 이종환의 대항력 있는 임차권은 별개의 인수 문제입니다. 배당 추정에서는 임차보증금이 배당되지 않고 전액 인수되는 것으로 처리되어 있습니다.

특히 인수금액이 3,500으로 기록되어 있지만 화폐 단위가 확인되지 않아 실질취득금액을 신뢰성 있게 계산할 수 없습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 점에서도 배당금과 보증금 반환채무의 관계를 별도로 확인해야 합니다.

결론은 가격 비교 자체보다 인수금액 확정이 선행되어야 한다는 것입니다. 확인된 실제 인수액을 낙찰가에 합산한 다음, 매각 당시 확인 가능했던 거래 및 이후 실거래와 시점을 구분해 비교해야 합니다. 현재 표시된 할인율만으로 저가 취득이나 수익성을 확정할 수는 없습니다.