대구지방법원 2025타경31494. 대상은 달성군 화원읍 천내리 415-4·416-3 토지와 비슬로 2570의 주상용 건물입니다. 감정평가 이용상태는 지하1층 근린생활시설, 1층 근린생활시설, 2층 한의원 및 일부 공실, 3층 공실, 4층 주택 3가구입니다. 토지는 488㎡이고 일반상업지역·근린상업지역에 걸쳐 있으며, 현황은 상업용입니다.
등기상 말소기준은 2013.03.07. 화원농업협동조합 근저당권 1,859,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기 말소만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 심향섭·김태숙·이경숙·윤석찬은 말소기준보다 앞선 점유기준일을 가지고 있고, 특히 심향섭·김태숙·이경숙의 보증금 합계 81,000,000원은 배당표상 매수인 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31494 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 415-4, 416-3 · 대구광역시 달성군 화원읍 비슬로 2570 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주상용 건물 |
| 토지 | 488㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대세각 |
| 건물 이용 | 지하1층 근린생활시설 · 1층 근린생활시설 · 2층 한의원 및 일부 공실 · 3층 공실 · 4층 주택 3가구 |
| 소유자 | 신인섭 |
| 감정가 / 최저가 | 4,730,721,880원 / 4,730,722,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화원농업협동조합 / 2,743,660,665원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차 인수는 남는다
말소기준 이후의 근저당권은 을구 16번 390,000,000원, 17번 65,000,000원, 18번 520,000,000원, 19번 360,000,000원, 20번 240,000,000원입니다. 2025.09.30.에는 해당 근저당권들이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 신용보증기금·동촌농업협동조합· 화원농업협동조합·달성축산업협동조합의 가압류와 국·국민건강보험공단·영천시 압류도 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차관계 — 실제 임차인 11명
| 임차인 | 점유부분 | 점유기준일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민자 | 1층 점포 | 2021.05.18 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 2025.09.17 | 없음 |
| 김종향 | 지하층 | 2025.05.08 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이태숙 | 확인 필요 | 2021.02.19 | 2,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 심향섭 | 건강원 | 2003.01.09 | 20,000,000원 | 400,000원 | 있음 | 없음 | 2025.09.18 | 없음 |
| 김태숙 | 인장점(제시외) | 2007.08.22 | 1,000,000원 | 100,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 손하석 | 지하 노래방 | 2016.11.09 | 30,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 2025.09.22 | 없음 |
| 에스앤유테크(주) | 202호 | 2024.08.29 | 4,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이경숙 | 402호 · 주거 | 2013.02.18 | 60,000,000원 | 해당 없음 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 문지은 | 확인 필요 | 2021.07.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 윤석찬 | 건물 2층 중 별지 도면 표시 · 주거(임차권등기) | 2006.06.09 | 30,000,000원 | 1,100,000원 | 있음 | 있음 | 2026.07.30 | 없음 |
| 김유진 | 주거 | 미상 | 30,000,000원 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
② 가격 구조 — 시세 대신 ‘실질취득’과 회차를 본다
신건 최저매각가는 4,730,722,000원입니다. 여기에는 배당표상 매수인이 떠안는 심향섭·김태숙·이경숙의 보증금 81,000,000원이 포함돼 있지 않습니다. 따라서 현재 회차에서의 확정 실질취득은 4,811,722,000원입니다. 김유진 보증금 30,000,000원은 대항력 여부가 미상이라 이 금액과 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 4,730,722,000원 | 81,000,000원 | 4,811,722,000원 | 104,897,333원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,784,577,600원 | 81,000,000원 | 3,865,577,600원 | 1,041,580,289원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,027,662,080원 | 81,000,000원 | 3,108,662,080원 | 1,790,926,654원 |
유찰되면 매각가격은 낮아지지만, 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 81,000,000원으로 동일합니다. 따라서 입찰금액만 비교하지 말고 매각가에 인수보증금을 더한 실질취득을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다. 별도의 실거래 기준 없이 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 두지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,730,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,707,220원 |
| 1. 임차인 윤석찬 보증금 · 우선변제 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 인수 · 임차인 심향섭 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 임차인 김태숙 보증금 | 1,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 임차인 이경숙 보증금 | 60,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 화원농업협동조합 | 1,859,000,000원 | 1,859,000,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 화원농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 4. 을구 17번 근저당권 · 화원농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 5. 을구 18번 근저당권 · 화원농업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 6. 을구 19번 근저당권 · 화원농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 7. 을구 20번 근저당권 · 화원농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 180,300,000원 | 180,300,000원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 동촌농업협동조합 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 10. 갑구 15번 가압류 · 화원농업협동조합 | 51,228,709원 | 51,228,709원 |
| 11. 갑구 16번 가압류 · 달성축산업협동조합 | 540,383,404원 | 435,486,071원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,755,912,113원 중 4,651,014,780원이 배당되고, 미배당은 104,897,333원입니다. 매수인 인수는 별도로 81,000,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 위 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원초등학교 북서측 인근 노선상가지대입니다. 주변은 도로변 상가지대와 후면의 단독·다세대·주상용·아파트단지 등 주거지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 원활하고, 인근에 화원역과 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통여건이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~4층 건물로 사용승인일자는 1991.02.12.입니다. 급·배수시설 및 위생설비가 있고 4층 주택은 도시가스보일러 난방, 옥상에는 주택사용용 태양광설비가 있습니다.
- 토지. 488㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·광대세각입니다. 공시지가는 4,311,000원/㎡이고 일반상업지역·근린상업지역·방화지구 등의 지정이 있습니다.
- 도로·제한. 대로1류에 접하고 소로3류에 저촉되며, 화원초등학교 상대보호구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 현황 특이사항. 목록 1·3 토지 일부는 도시계획도로에 저촉되고 현황이 도로이며, 제시외 건물 목록 2-1 점포 일부가 타인 소유 토지에 소재합니다. 건축물대장과 다른 용도로 사용하는 부분도 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 최저매각가 4,730,722,000원만 보지 말고 확정 인수 81,000,000원을 더한 실질취득 4,811,722,000원을 기본 자금으로 계산해야 합니다.
- 김유진 대항력 확인. 보증금 30,000,000원은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 추가 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 윤석찬 배당 확인. 2006.06.09. 점유·확정일자와 배당요구가 있고 배당표에서는 보증금 30,000,000원 전액 우선변제로 계산돼 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2026.06.19. 공매공고가 등기돼 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 토지·제시외 확인. 도시계획도로 저촉, 현황 도로, 타인 소유 토지 위 제시외 점포 일부, 건축물대장과 다른 사용 부분을 현장과 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다 ≠ 인수할 것이 없다”
이 물건의 말소기준권리는 2013.03.07. 화원농업협동조합 근저당권이고 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 심향섭·김태숙·이경숙의 보증금 합계 81,000,000원은 매수인 인수로 남고, 윤석찬은 선순위 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다. 김유진은 30,000,000원의 보증금이 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 신건에서 최소한 확인되는 실질취득은 4,811,722,000원이며, 김유진의 권리 확인 결과에 따라 추가 부담 가능성이 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 한국자산관리공사 공매공고, 도시계획도로 저촉 및 제시외 건물의 타인 토지 소재 문제까지 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 임차인별 인수 범위와 공매·세금·토지 현황을 원본에서 확정하는 것입니다.
