대구지방법원 2025타경31600. 성주군 선남면 용신리 소재 공장 관련 건물과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자는 김동민이며, 2023년 설정된 대구은행 근저당권의 채권최고액은 1,134,000,000원입니다. 이후 국세 압류와 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 및 경북 신용보증재단의 가압류가 이어졌습니다.
등기상 권리뿐 아니라 공장저당 관련 기계기구의 현존 여부, 재사용 가능성, 제시외 건물의 경계 침범 가능성을 함께 검토해야 합니다. 또한 근저당권 일부가 기술보증기금에 이전돼 있어 실제 배당관계도 단순하지 않습니다. 이 물건은 최저매각가만 보고 접근하기보다 취득 대상의 현물 가치와 권리관계를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 용신리 643 |
| 관련 부동산 | 용신리 643, 643-12, 646-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 관련 건물 및 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김동민 (2021.10.01 소유권이전) |
| 감정가 | 1,161,292,460원 |
| 최저매각가 | 1,161,293,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 주식회사아이엠뱅크 (변경 전 상호: 주식회사대구은행) |
| 청구금액 | 953,203,688원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 · 목록 4-1, 4-2 일부 경계 침범 가능성 |
① 권리 흐름 — 기존 말소와 실제 말소기준을 구별해야 한다
현재 남아 있는 등기 중 선행하는 핵심 담보권은 2023.02.28 설정된 을구 9번 대구은행 근저당권(채권최고액 1,134,000,000원)입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 당해세 등 법정 우선권의 실제 배당순위는 별도 확인해야 합니다.
과거 대구은행·디지비캐피탈의 근저당권과 기존 경매 관련 등기는 2018년 매각으로 말소됐으며, 대구축산업협동조합 및 서대구농업협동조합의 근저당권 역시 이미 말소됐습니다. 과거 설정된 담보권의 채권최고액을 현재 인수채무에 합산해서는 안 됩니다.
기술보증기금은 별도로 200,000,000원의 가압류 채권자이기도 합니다. 일부 이전된 근저당 채권과 가압류 청구금액의 관계를 확인하지 않은 채 두 금액을 독립적인 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 정순부의 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정순부 | 2024.08.09 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
실제 확인된 임차인은 정순부 1명입니다. 전입일은 2024.08.09로, 2023.02.28 설정된 선순위 근저당권보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됩니다.
③ 가격 검토 — 감정가와 실제 현물가치를 분리해야 한다
현재 최저매각가는 감정가를 기준으로 한 1,161,293,000원입니다. 매수인에게 승계되는 것으로 파악된 보증금이나 등기상 인수채무가 없어, 최저가에 낙찰된다는 가정하의 실질취득액 역시 1,161,293,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 및 시설 관련 추가 비용은 별도입니다.
다만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 건물·토지·기계기구가 함께 검토돼야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가와 최저가가 유사하다는 사실만으로 적정 가격이라고 판단할 수 없습니다.
감정가에 반영된 대상이 실제 현장에 남아 있는지, 정상 작동이 가능한지, 해체·운반·수리비용이 얼마나 필요한지 확인해야 합니다. 현물 확인 없이 감정가를 그대로 취득가치로 받아들이는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,161,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,012,930원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 대구은행 | 1,134,000,000원 | 1,134,000,000원 |
| 2. 갑구 23번 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 13,280,070원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 1,161,293,000원 |
위 표는 제공된 추정 배당 시나리오입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제와 기술보증기금의 근저당권 일부 이전에 따른 실제 채권관계는 별도 검증이 필요합니다. 대구은행의 변경 상호인 아이엠뱅크와 기술보증기금의 실제 배당액은 확정 채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다.
신건 매각가를 기준으로 채권자 총 청구액은 1,364,000,000원, 예상 채권 배당액은 1,147,280,070원, 예상 미배당액은 216,719,930원입니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당 변화
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,161,293,000원 | 216,719,930원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 929,034,400원 | 446,655,944원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 743,227,520원 | 630,604,755원 | 0원 |
유찰이 진행되면 예상 매각대금은 낮아지지만, 그에 비례해 채권자의 미배당 규모가 증가합니다. 다만 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다.
그렇다고 유찰 후 가격에 반드시 메리트가 생긴다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 기계기구의 현존 여부와 건물 경계 문제가 취득가치에 직접 영향을 미치므로, 회차별 가격을 실사 결과에 따른 현물 가치와 비교해야 합니다.
⑥ 토지·입지·환금성 메모
- 토지 이용. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 확인된 토지면적은 381.0㎡이며, 관련 부동산 전체의 합산 면적으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역으로, 공장설립승인지역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 행위 제한. 배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 기존 시설의 사용 및 향후 업종 변경·시설 증설 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 지형·접도. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공장용 차량의 실제 진출입 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 149,900원/㎡입니다. 이는 감정가나 실제 거래가격을 직접 대체하는 지표가 아닙니다.
- 환금성. 공장 관련 부동산은 기계기구의 구성과 가동 가능성, 업종별 인허가 및 부지 이용조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 거래가격이 확인되지 않아 구체적인 할인율이나 적정 매각가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현물 확인. 소재불명으로 기재된 기계기구 1~2, 8~14 및 일부 해체 보관·소재불명 상태인 3, 4, 15의 실제 위치와 재사용 가능 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 경계. 목록 4-1, 4-2 일부가 타인 토지 경계에 걸쳐 있을 가능성이 있습니다. 지적도·현황측량·건축물 관련 서류를 대조하고 사용권원과 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 공장저당 목록. 근저당권에 연결된 공장 및 광업재단 저당법상 목록과 실제 일괄매각 대상 기계기구가 일치하는지 확인하세요.
- 근저당 일부 이전. 기술보증기금의 103,400,000원 대위변제와 200,000,000원 가압류 청구금액의 관계, 실제 채권잔액 및 배당순위를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 과거 말소된 압류와 현재 존속 중인 압류를 구분하고 당해세 및 우선배당 대상 채권의 실제 존재 여부를 확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 정순부의 보증금 5,000,000원과 월차임 500,000원, 실제 점유 상태 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 용도와 인허가. 계획관리지역, 공장설립승인지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역 등의 조건을 검토하고 예정 업종의 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 취득 이후 비용. 기계 수리·철거, 시설 정비, 건물 경계 문제 해결, 명도 및 미납 관리비 등 취득 후 발생할 수 있는 비용을 별도 검토하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 공장저당 관련 목록 및 매각 대상의 실제 현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원이어도 현물 위험은 남는다”
성주 선남면 공장·토지의 신건 최저매각가는 1,161,293,000원입니다. 확인된 임차인은 대항력이 없고, 등기상 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 평가하기에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다.
기계기구 일부의 소재불명과 재사용 가능 여부 미상, 제시외 건물의 타인 토지 경계 침범 가능성은 실제 취득가치와 향후 사용에 직접 영향을 미칩니다. 근저당권 일부 이전 및 조세채권에 따른 배당관계도 최종 서류 확인이 필요합니다.
결론은 권리상 예상 인수액 0원, 가격 적정성은 미확인, 현장 실사는 필수입니다. 감정가를 기준으로 입찰 여부를 결정하기보다 매각 대상의 실제 존치·가동 상태, 토지 경계 및 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
