대구지방법원 2025타경31807. 대구 달서구 죽전동의 다세대주택 ‘동원카스빌’ 3층 301호입니다. 전용면적은 65.64㎡, 계단식·남향이며 내부는 방3·거실·주방·욕실 등으로 이용되고 있습니다. 등기 흐름의 핵심은 과거 우리은행 근저당권이 2024.02.23 이미 말소됐고, 이후 2025.02.20 우리카드 가압류 18,001,428원이 현재 남아 있는 최초 기준권리가 됐다는 점입니다. 그 뒤 한화생명보험·신한카드 가압류와 강제경매개시결정이 이어지며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 곧바로 가격 메리트를 판단할 유형은 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 135,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득금액도 135,000,000원으로 계산되지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석하지는 않습니다. 현재 회차는 감정가 100%인 신건이고, 가격 판단은 실제 거래가격과 현장 상태를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 죽전동 377-7 3층301호 · 도로명 대구광역시 달서구 와룡로45길 24-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 65.64㎡ · 방3·거실·주방·욕실 · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 한민재 (2002.05.14 매매, 2002.06.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 41,900,254원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인 / 규모 | 2002.06.03 · 동원카스빌 8세대 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 가압류, 이후 권리는 소멸
2002.06.17 설정된 우리은행 근저당권 45,500,000원은 2024.02.23 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.02.20 접수된 우리카드 가압류 18,001,428원입니다. 2025.05.20의 한화생명보험 가압류 40,296,623원과 신한카드 가압류 33,408,872원, 2025.09.09 한화생명보험의 강제경매개시결정, 2025.12.08 신한카드의 후속 강제경매개시결정은 모두 그 뒤 순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 135,000,000원, 신건 감정가 100%
현재 회차 최저매각가는 135,000,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 부대비용을 제외한 실질취득 기준금액은 135,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 108,000,000원, 2회 유찰 시는 86,400,000원입니다. 다만 현재 회차 가격이 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거로 감정가 할인율만을 사용하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 1,297,177원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 27,919,177원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 49,162,377원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자 측 미배당은 1,297,177원에서 27,919,177원, 49,162,377원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 회차별 가격 하락은 매수인 인수 증가가 아니라 채권자 미배당 증가로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 18,001,428원 | 18,001,428원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 40,296,623원 | 40,296,623원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 33,408,872원 | 33,408,872원 |
| 5. 경매개시결정 · 한화생명보험주식회사 | 41,900,254원 | 40,603,077원 |
| 6. 신한카드주식회사 후순위 권리 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 133,607,177원 중 132,310,000원이 배당되고, 1,297,177원이 미배당으로 남습니다. 집행비용 2,690,000원을 포함하면 매각대금 135,000,000원이 모두 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 소재 용산중학교 동측 인근이며, 죽전네거리에서 북측 와룡네거리로 이어지는 와룡로 서측 주택지대입니다. 단독·다가구·다세대주택과 소매점·음식점·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 부지까지 일반차량 접근이 가능하고, 와룡로변 시내버스정류장이 도보 약 3~4분, 도시철도 2호선 죽전역이 도보 약 6~7분 거리에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 사용승인일자는 2002.06.03입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 새시창호이고 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 약 8m 아스팔트포장도로가 형성돼 있고, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다. 토지면적은 261.1㎡, 공시지가는 1,331,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인 포인트. 동원카스빌은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 아파트처럼 대단지 거래량을 전제로 보기보다 동일 건물·인근 유사 다세대의 실제 거래가격과 개별 호수 상태를 함께 확인하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2025.02.20 우리카드 가압류가 현재 기준권리입니다. 2002년 우리은행 근저당은 2024.02.23 이미 말소된 상태입니다.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계와 명도 필요 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가는 감정가와 같은 135,000,000원입니다. 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제이므로 인근 유사 다세대 거래와 대조가 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 채권 미배당은 1,297,177원이며 1회 유찰 시 27,919,177원, 2회 유찰 시 49,162,377원으로 커집니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 현장 상태. 2002.06.03 사용승인 건물로 외벽·내부·설비 상태를 직접 확인하고 수선 필요 여부를 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 현장 점유 및 실제 배당요건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리비용은 0원, 가격과 점유는 별도 판단”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2002년 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 2025.02.20 우리카드 가압류가 기준이 되어 뒤의 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 현재 최저가는 감정가 그대로인 135,000,000원이고, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리를 떠안느냐’보다 누가 점유하고 있는지, 그리고 1.35억원이 실제 현장·인근 거래 대비 적정한지를 확인하는 데 있습니다. 권리분석은 단순한 편이지만, 가격과 명도까지 확인해야 완성되는 사건입니다.
