대구지방법원 2025타경31861. 대구광역시 달서구 상인동 1479-11 토지와 건물에 대한 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 건물 2)가 단독주택, 2-1)이 변소입니다. 토지는 대 176.0㎡이며, 일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다.
권리관계의 중심은 임차인입니다. 최흥섭은 2020.11.27 전입·점유개시·확정일자를 갖춘 뒤 2024.12.06 임차권등기를 마쳤고 보증금은 170,000,000원입니다. 반면 말소기준권리인 대구한일신용협동조합 근저당권은 2021.09.28 설정됐습니다. 따라서 최흥섭은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31861 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1479-11 · 대구광역시 달서구 상원로3길 45-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 2) 단독주택 · 2-1) 변소 |
| 토지 | 대 176.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오창호 |
| 감정가 / 최저가 | 554,246,460원 / 554,247,000원 (신건) |
| 청구금액 | 185,816,986원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 본다
말소기준권리는 2021.09.28 설정된 대구한일신용협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 대구한일신용협동조합 근저당권 168,000,000원, 김종언 근저당권 70,000,000원, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 자체의 소멸과 별개로, 최흥섭의 임차권은 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최흥섭 | 건물 중 2층 전부 | 2020.11.27 | 2020.11.27 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 김강호 | 201호 | 2025.07.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김강호는 201호에 2025.07.08 전입했습니다. 말소기준권리 2021.09.28보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 최흥섭은 보증금, 전입일, 확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 554,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,942,470원 |
| 1. 임차인 최흥섭 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 대구한일신용협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 대구한일신용협동조합 근저당 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 4. 김종언 근저당 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 최흥섭 | 185,816,986원 | 18,304,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 최흥섭 임차보증금 170,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다. 전체 채권 미배당은 167,512,456원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가면 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 554,247,000원 | 376,304,530원 | 167,512,456원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 443,397,600원 | 266,563,624원 | 277,253,362원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 354,718,080원 | 178,952,027원 | 364,864,959원 | 0원 |
제공된 회차별 계산에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액이 모두 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 최흥섭 임차보증금의 미배당 잔액 인수 조건이 명시돼 있으므로, 실제 입찰 시에는 각 회차의 최종 배당관계와 임차권 우선순위를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달서구 진천동 월배중학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택, 2-1)은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 176.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 1,148,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구기타가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최흥섭 배당액 확인. 대항력 임차인 보증금 170,000,000원이 최종 배당표에서도 전액 변제되는지 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 최흥섭은 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로도 나타나므로 임대차계약서, 보증금 지급자료와 관계인 여부를 대조해야 합니다.
- 김강호 보증금 확인. 201호 김강호는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물이 일괄매각되므로 현황과 매각목록을 맞춰봐야 합니다.
- 가격 판단 별도. 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 554,247,000원이 시장 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원이지만 ‘선순위 임차권 없음’과는 다르다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최흥섭은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 회차의 예상배당에서는 이 금액이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 안전성 판단은 반드시 “최종 배당으로 170,000,000원이 전액 변제되는가”에 맞춰야 합니다.
또한 201호 김강호는 대항력은 없지만 보증금이 미상이고, 최흥섭은 임차권자와 경매 채권자라는 두 지위가 겹칩니다. 권리상 현재 계산은 인수 0원이지만, 임대차 실체와 배당 결과 확인이 필요한 확인형 사건입니다. 시세 자료는 없어 가격 메리트 판단은 별도로 남습니다.
