대전지방법원 2026타경28. 충남 당진시 원당동 당진청구아파트 103동 17층 1706호입니다. 전용 약 59.91㎡의 주거용 아파트로, 소유자 강연석 명의의 부동산에 설정된 선화신용협동조합의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준은 2011년 8월 24일 설정된 채권최고액 52,000,000원의 근저당권입니다. 이후 같은 금융기관이 설정한 채권최고액 24,000,000원의 근저당권까지, 현재 등기상 확인되는 두 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

등기부에 남아 있는 근저당권의 채권최고액 합계는 76,000,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 54,004,416원입니다. 한편 신건 최저가는 최근 실거래 평균보다 높습니다. 이 물건은 권리 소멸 여부뿐 아니라, 낙찰가격을 실제 거래 수준과 비교하는 작업이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당권까지 소멸

말소기준권리는 을구 3번 선화신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이며, 같은 조합이 2017년에 추가로 설정한 을구 4번 근저당권 24,000,000원도 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 한국주택은행 근저당권은 이미 해지·말소됐고, 대전세무서의 압류 및 과거 강제경매개시결정 역시 말소된 이력입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 13.3% 높은 신건 가격

당진청구아파트 동일 평형(전용 59.91㎡)의 최근 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 72,423,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 11건의 평균인 72,643,636원을 우선 적용합니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +3.8%입니다. 상승 추세를 반영하더라도 현 최저가가 최근 평균보다 높다는 사실은 달라지지 않습니다.

최근 실거래 가격은 62,000,000원~85,000,000원으로 편차가 있습니다. 신건 최저가 82,300,000원은 최근 12개월 평균 72,643,636원의 113.3%입니다. 전체 평균과 비교하면 113.6%로, 어느 기준에서도 평균보다 높은 가격입니다.

가장 최근인 2026년 9월 거래가 82,500,000원과 비교하면 최저가는 불과 200,000원 낮습니다. 같은 달 14층 거래가 82,000,000원보다는 오히려 높습니다. 따라서 최신 거래를 기준으로 살펴보더라도 신건 가격에 뚜렷한 할인 효과가 있다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,300,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 두 근저당권은 실제 확정 채권액이 아니라 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 집행비용을 제외한 금액에서 두 근저당권에 각각 배당하는 구조입니다.

채권최고액 기준 예상배당 총액은 76,000,000원이며, 신건에서는 전액 배당되고 소유자에게 4,418,600원이 남는 것으로 추정됩니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 별개

현재 최저가를 기준으로 1회 및 2회 유찰 상황을 비교하면 다음과 같습니다. 모두 예상 시나리오이며, 실제 다음 매각조건은 법원의 공고로 확인해야 합니다.

1회 유찰 시 가정 최저가는 65,840,000원으로 낮아지고, 2회 유찰 시에는 52,672,000원입니다. 현 신건 최저가와 달리 최근 실거래 평균 아래에서 가격을 검토할 수 있는 구간입니다. 다만 실제 응찰가와 내부 상태, 점유관계 및 부대비용에 따라 경제성은 달라집니다.

채권자 미배당액은 유찰이 진행될수록 증가하지만, 근저당권 자체는 매각으로 소멸하므로 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 확인된 권리를 전제로 한 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진3동행정복지센터 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 17층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일마감이며 급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(당진3동04 일반형)이며, 남동측 약 8m 내외 포장도로와 남서측 약 4m 내외 도로를 통해 진출입할 수 있습니다. 공시지가는 403,500원/㎡입니다.
• 규제 및 공부. 가축사육제한구역·하수처리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 454세대 규모의 아파트 단지이며, 동일 평형 최근 거래는 꾸준히 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 62,000,000원~85,000,000원으로 넓어 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이를 감안해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 평가에는 표준적인 설비와 이용상황, 건축물현황도, 외관 관찰 및 탐문 내용이 활용됐으므로 실제 내부 수선 상태에 관한 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 72,643,636원과 최신 거래가 82,500,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가는 최근 평균의 113.3%입니다.
• 유찰 시나리오 점검. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 1회 유찰 시 65,840,000원, 2회 유찰 시 52,672,000원의 가격 시나리오를 확인하되, 실제 매각공고와 추가 거래가격을 기준으로 재검토해야 합니다.
• 임차관계·점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 보증금과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 내부 수선 상태. 내부 확인 없이 평가된 물건이므로 누수·설비·마감상태와 수선비용을 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분 관리비 등을 확인하세요.
• 배당액과 신청채권 확인. 예상배당은 두 근저당권의 채권최고액 76,000,000원을 기준으로 계산한 것입니다. 실제 확정 채권액 및 배당요구 내역은 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 매각서류 최종 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싼 것은 아니다”

당진청구아파트 1706호는 등기권리만 보면 비교적 단순한 경매입니다. 선화신용협동조합의 두 근저당권이 매각으로 소멸하며, 확인된 권리와 예상배당 기준의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으므로, 현장 점유 및 임차관계 점검을 생략해서는 안 됩니다.

가격에서는 판단이 달라집니다. 최저가 82,300,000원은 최근 12개월 평균 72,643,636원의 113.3%이며, 최신 거래가 82,500,000원과도 거의 같습니다. 최근 거래 추세가 +3.8%이지만 신건 최저가 자체가 최근 평균보다 높은 만큼, 현재 시점에서 충분한 경매 할인 효과는 확인되지 않습니다.

이 단지의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 따라서 현재 가격을 무리하게 수용하기보다는 유찰 후 가격 변화와 추가 실거래를 살펴보고, 미확인 점유·임차관계 및 내부 상태까지 확인한 뒤 판단하는 접근이 합리적입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족합니다.