대구지방법원 2026타경56. 경상북도 성주군 수륜면 백운리 887 일원의 단독주택·부속창고와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 단독주택 부속창고로 이용되고 있고, 토지 일련번호(1), (3)~(6)는 계획관리지역·성장관리계획구역에 놓여 있습니다. 등기상 소유자는 이한겸이며, 말소기준권리는 2025.06.27 설정된 대성새마을금고 근저당권 372,000,000원입니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2026.02.27 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 권리보다 입찰자격과 토지 현황 확인이 더 중요합니다. 목록3~6은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 명시돼 있으며, 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용 상태가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경56 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 수륜면 백운리 887 · 백운2길 51-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 단독주택(부속창고) |
| 토지 | 990㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이한겸 |
| 감정가 / 최저가 | 596,391,000원 / 596,391,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성 새마을금고 / 312,446,448원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2025.06.27 대성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이고 채무자는 문라훈입니다. 2026.02.27 대성 새마을금고가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 이후 1번 근저당권에는 회사합병과 확정채권양도를 원인으로 권리이전 등기가 이어졌습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 회차별 배당구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 596,391,000원입니다. 동일·유사 부동산의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 유찰률과 배당구조, 농지취득자격증명 가능 여부를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 596,391,000원 | 372,000,000원 | 0원 | 216,027,090원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 477,112,800원 | 372,000,000원 | 0원 | 97,941,672원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 381,690,240원 | 372,000,000원 | 0원 | 3,546,577원 |
③ 예상배당표 (매각가 596,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,363,910원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대성새마을금고 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 216,027,090원 |
집행비용은 매각가의 1.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 372,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 성주군 수륜면 백운리 소재 ‘신촌마을’ 남동측 인근으로, 부근은 순수 농촌지대 및 농경지대입니다.
- 교통. 일련번호(1)는 차량 접근이 가능하고, 일련번호(3)~(6)는 소형차량 및 농기계 접근이 가능합니다. 인근 버스정류장·취락 접근성을 고려한 전반적 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 주택은 목조 싱글지붕 2층, 부속창고는 목조 싱글지붕 단층 구조입니다. 주택에는 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 990㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 38,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지와 소하천구역에 접합니다.
- 공부와 현황. 목록4는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘전’ 및 일부 ‘도로’로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3~6은 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 구조물. 이동 및 철거가 용이한 농막·비닐하우스 지상 구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 목록3은 지목 ‘답’이나 ‘전’으로 이용 중이며, 목록4는 ‘답’이나 ‘전’ 및 일부 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상으로 되어 있어 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리이전 등기. 1번 근저당권에는 2026.09.04 회사합병과 확정채권양도에 따른 권리이전 등기가 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농지 요건이 먼저다”
이 사건은 현재 배당 시나리오만 보면 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 반면 목록3~6에는 농지취득자격증명이라는 명확한 입찰 조건이 있고, 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 결과가 붙습니다. 여기에 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다르고 매각에서 제외되는 지상 구조물도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 승계보다 농취증 발급 가능성·현황 경계·매각 제외물 확인을 우선해야 합니다. 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 596,391,000원의 신건 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
