대구지방법원 2026타경62. 고령군 덕곡면 노리 508-7 일대의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 아스팔트 슁글지붕 2층으로, 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중이며 사용승인일자는 2006.06.16.입니다. 토지는 보전관리지역에 위치하고, 제공된 토지자료상 690㎡·지목 대·단독 이용으로 조사되어 있습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 현 소유자 박영근이 2021.03.12. 소유권을 취득한 날 신한은행 앞으로 채권최고액 228,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금의 698,800,000원 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단의 압류는 2026.09.14. 해제로 이미 말소되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경62 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 덕곡면 노리 508-7 · 경상북도 고령군 덕곡면 덕운로 1038 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 및 토지 |
| 건물 이용 | 일반목구조 아스팔트 슁글지붕 2층 · 1층 단독주택 · 2층 단독주택 · 사용승인 2006.06.16. |
| 토지 | 690㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 보전관리지역 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 박영근 (2021.03.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 597,342,900원 / 597,343,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계와 전입 여부는 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다. 현재 제공된 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 물건 자체의 핵심 — 농취증과 일괄매각 조건
이 사건은 권리보다 토지와 제시외 물건의 범위가 중요합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 토지의 각종 조경시설 평가 포함이 기재되어 있습니다. 목록 3·4는 공부상 지목이 답이지만 현황은 답기타(주거용)이고, 이 토지들은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 597,342,900원과 최저매각가 597,343,000원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 농촌 단독주택과 토지가 결합된 부동산은 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고, 토지 형상·접면·건축물 상태·조경·농지 규제에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
감정평가상 이 물건은 덕곡저수지 북동측 인근의 농촌 기존 촌락지대와 농경지·임야지대에 위치하며, 일반차량 접근은 원활하지만 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 약간 불편한 것으로 평가됐습니다. 따라서 신건 가격 자체의 적정성은 별도 현장조사와 인근 유사 부동산 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 597,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,373,430원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 698,800,000원 | 360,969,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 926,800,000원, 예상 배당액은 588,969,570원이며 미배당액은 337,830,430원입니다. 신청채권자 신한은행은 228,000,000원 전액 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕곡저수지 북동측 인근. 농촌 기존 촌락지대와 주변 농경지·임야지대가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 각 토지는 상호 불가분 토지로 일반차량 접근은 원활하나 농촌지대여서 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 약간 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역(250m 제한지역)에 해당합니다.
- 토지 조건. 제공된 토지자료상 690㎡, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 31,300원/㎡입니다.
- 건물. 일반목구조 아스팔트 슁글지붕 2층 단독주택으로 급·배수·위생설비와 유류보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 거래가 아닌 농촌 단독주택·토지 복합 물건이며, 감정평가에서도 대중교통 여건이 약간 불편한 것으로 평가되어 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 3·4 토지의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건입니다.
- 제시외 차고 경계 확인. 제시외 목록 5-1 차고 일부가 대상토지 외 지상에 소재하므로 실제 경계·사용관계·철거 또는 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 조경수 확인. 토지에 포함 평가된 소나무의 굴취·반출 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 597,343,000원이 시세보다 싸다고 전제하지 말고 인근 유사 단독주택·토지 거래와 개별 평가요인을 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 발급요건과 토지 경계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2021.03.12. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 권리보다 농지취득자격증명과 물건 현황에 있습니다. 농취증 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않고, 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 다르며, 제시외 차고 일부가 대상토지 밖에 걸쳐 있습니다.
여기에 농촌 단독주택·토지라는 특성상 동일 조건의 실거래 비교가 없으므로, 현재 최저가 597,343,000원이 저렴하다고 판단할 자료도 없습니다. 등기 인수위험은 낮지만 농취증·경계·제시외·점유·현장 상태를 직접 확인한 뒤 가격을 따로 검증해야 하는 물건입니다.
