대전지방법원 2026타경151. 충남 태안군 소원면 법산리 644-18 소재 제1동 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 사건의 용도 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2018.03.07 사용승인된 경량철골구조 단층 건물이고, 토지면적은 544.0㎡입니다. 제시외 건물과 지상 수목도 매각에 포함된 일괄매각 물건입니다.
권리의 기준점은 2019.08.29 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며 해당 토지와 공동담보 관계입니다. 이후 설정된 KB국민카드·하나카드·삼성카드의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 하나은행 임의경매개시결정은 취하되어 이미 말소됐습니다.
현재 경매는 삼성카드주식회사가 신청한 강제경매로 청구액은 7,512,706원입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매각가격의 적정성이나 실제 점유관계까지 해결되는 것은 아닙니다. 이 물건은 권리보다 현장·가격·환금성 확인이 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 소원면 법산리 644-18 제1동 |
| 도로명주소 | 충청남도 태안군 소원면 법산길 609-4 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태: 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 샌드위치판넬 위 아스팔트싱글 지붕 · 1층 |
| 사용승인일 | 2018.03.07 |
| 토지 | 544.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 사다리형 · 완경사 |
| 소유자 | 백운림 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 132,442,400원 / 132,442,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 삼성카드주식회사 / 7,512,706원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 건물 ㉠ 포함 · 목록1 지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2019.08.29 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며 토지와 공동담보로 설정돼 있습니다. 후순위 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 추정됩니다.
② 가격 분석 — 감정가가 곧 시세라는 보장은 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 132,442,400원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 할인은 적용되지 않았습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 부족합니다.
특히 본건은 일반적인 아파트나 공동주택과 달리 농경지·임야·단독주택이 혼재하는 지역의 토지·건물 일괄매각입니다. 토지의 위치와 접근성, 건물 상태, 제시외 시설물, 수목 및 실제 이용상태가 개별 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 132,442,400원 | 0원 | 34,661,505원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 105,953,920원 | 0원 | 8,543,864원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 84,763,136원 | 12,289,301원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가격과 배당 추정값을 기준으로 합니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수액과 다르며, 실제 배당액은 집행비용·우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,442,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,654,194원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · KB국민카드 | 10,780,287원 | 10,780,287원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 13,420,829원 | 13,420,829원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 4,925,585원 | 4,925,585원 |
| 5. 삼성카드 · 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 34,661,505원 |
신건 매각가격을 기준으로 집행비용 2,654,194원과 채권자 배당 95,126,701원을 반영하면 소유자 잔여액은 34,661,505원으로 추정됩니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군 소원면 신덕리 소재 법현교차로 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 농경지(전·답), 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.03.07 사용승인된 경량철골구조 단층 건물로, 외벽은 비닐사이딩 마감, 창호는 새시창호 마감입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 544.0㎡이며 사다리형 완경사 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있어 현장 진출입 여건 확인이 필요합니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 사육 동물별 제한사항이 존재합니다.
- 공시지가. 30,600원/㎡입니다. 공시지가를 곧바로 거래시세나 경매 적정가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 공부·현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물과 수목의 매각범위는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택 이용 상태의 지방 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 처분 가능가격과 매수 수요에 대한 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 법산리와 인근 지역의 유사한 토지·단독주택 실거래, 면적·건물 상태·도로 접근성을 비교하여 입찰가격의 적정성을 검토하세요.
- 실제 점유자 조사. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문과 현황조사서, 전입세대 확인 등을 통해 점유자와 임차관계를 확인하세요.
- 말소기준 대조. 2019.08.29 하나은행 근저당 및 이후 가압류·강제경매개시결정의 말소관계를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 본압류 중복 확인. 삼성카드의 기존 가압류와 본압류 이행 채권이 중복 산입되지 않도록 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠ 및 목록1 지상 수목이 매각에 포함됩니다. 매각목록·감정평가서·현장 시설물을 대조하세요.
- 건물 상태. 경량철골구조 건물의 지붕·외벽·설비 상태와 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 도로접면 상태를 확인하고 예정한 이용 목적에 적합한지 검토하세요.
- 과거 경매 이력. 2024년 하나은행 임의경매는 취하됐습니다. 과거 사건의 종결 내역과 현재 강제경매의 진행 상태를 구분하여 확인하세요.
- 입찰 직전 서류. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확인”
태안 법산리 제1동은 말소기준이 명확하고 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 단순한 물건입니다. 하나은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 실제 임대관계는 미상이고, 최근 실거래 비교시세도 확인되지 않았습니다. 더욱이 본건은 제시외 건물과 수목까지 포함된 토지·건물 일괄매각입니다. 일반적인 공동주택과 동일한 기준으로 가격이나 환금성을 판단하기 어렵습니다.
권리상 말소관계는 긍정적이지만, 가격 판단은 현장조사와 비교거래 확인 전까지 보류하는 것이 합리적입니다. 신건 최저가 132,442,400원이 감정가와 같다는 사실만으로 투자 메리트가 있다고 볼 수 없으며, 유찰 시에도 실거래 시세와 실질취득비용을 함께 검토해야 합니다. 이 물건의 핵심은 등기상 채권액보다 실제 점유관계·매각범위·시장가격·환금성에 있습니다.
