대전지방법원 2026타경50001. 충청남도 서산시 읍내동 771-38 소재 토지와 건물 가운데 최순복 지분 6분의 1을 일괄매각하는 사건입니다. 등기와 건축물 관련 공부에는 공유지분 형태로 나타나지만, 실제 사용은 각 공유자가 호수별 특정부분을 배타적으로 사용하는 구조이고, 이 사건의 매각목적물은 통칭 디동 지1층 101호입니다. 감정평가에서도 101호의 내부구조와 전유부분 면적을 건축물현황도를 기준으로 평가했습니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 매각물건명세서 비고에는 이 사건 101호에 대해 공유자 우선매수권 없음이 명시되어 있습니다. 둘째, 현황조사와 매각물건명세서에는 이희남·김관옥·박장미·NGUYEN QUANG CHIEN의 전입이 확인되지만 표기된 사용부분은 202호·301호·201호입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 공유등기와 실제 호수 사용이 어긋나는 물건인 만큼 101호와의 점유·임대차 관계는 입찰 전에 반드시 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 771-38 · 충청남도 서산시 안견로 378-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 주택(다가구) 이용 |
| 매각목적물 | 통칭 디동 지1층 101호 · 토지 및 건물 최순복 지분 6분의 1 일괄매각 |
| 전유부분 면적 | 57.00㎡ |
| 소유자 | 김호영, 방민우, 이희남, 조명례, 최순복 |
| 감정가 / 최저가 | 39,500,000원 / 39,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 79,471,345원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 공유자 우선매수권 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 그 이전 전입은 별도 확인
현재 등기상 근저당권은 없고, 계산된 말소기준권리는 2026.01.06 갑구 14번 강제경매개시결정입니다. 최순복은 2025.04.15 김미진 지분 6분의 1을 매매로 취득했고, 한국자산관리공사가 해당 최순복 지분에 강제경매를 신청했습니다. 과거 한남희 지분의 근저당권, 방민우 주택임차권, 방민우 지분 압류 등은 이미 말소된 권리입니다.
② 전입자 분석 — 101호와의 관계를 먼저 확인
| 성명 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희남 | 202호 | 1996.02.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김관옥 | 301호 | 2024.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박장미 | 201호 | 2024.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| NGUYEN QUANG CHIEN | 201호 | 2025.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
표에 나타난 전입자는 모두 201호·202호·301호로 표시되어 있고 101호 표시는 없습니다. 다만 이 건물은 등기상 개별 호수가 분리된 일반 집합건물 구조가 아니라 공유등기 아래에서 호수별로 특정부분을 배타적으로 사용하는 형태입니다. 따라서 다른 호수 전입자라는 이유만으로 권리영향을 단정적으로 배제하기보다는, 101호의 실제 점유자와 각 임대차계약의 목적물을 확인한 뒤 최종 인수액을 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 39,500,000원이고 유찰은 없습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시되어 있지 않아, 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 임차보증금 승계 가능성이 남아 있는 사건은 최저가만 놓고 ‘3,950만원짜리 물건’으로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,111,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 79,471,345원 | 38,389,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 한국자산관리공사 청구액 79,471,345원 중 38,389,000원이 배당되고 41,082,345원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입자 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부춘초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1996.02.05입니다. 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터 내외 포장도로, 북서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 258.0㎡, 공부상 지목은 전이나 현황은 대이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 469,800원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 토지와 건물 모두 공유등기이나 내부적으로 각 공유자가 호수별 특정부분을 배타적으로 사용·수익하는 구분소유적 공유 형태입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자는 201호·202호·301호에 표시되어 있습니다. 101호의 현재 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 이희남·김관옥·박장미·NGUYEN QUANG CHIEN의 보증금, 확정일자, 계약 목적물, 배당요구 여부를 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 구분소유적 공유 구조 확인. 낙찰 후 취득하는 등기상 권리는 최순복의 토지·건물 지분 6분의 1이고, 실제 사용부분은 101호로 평가된 구조입니다. 현황도와 등기·건축물대장을 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 39,500,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 호수별 거래 관행과 실제 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세·최우선변제와 임차보증금이 확인되면 현재 예상배당표는 달라질 수 있습니다.
- 공유자 우선매수권. 이 사건 101호에 대해서는 없음으로 명시되어 있습니다.
맺으며 — “3,950만원”보다 “무엇을 취득하는가”가 먼저
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 39,500,000원인 신건이지만, 단순한 저가 매물처럼 접근하기 어렵습니다. 등기상으로는 토지와 건물의 6분의 1 공유지분이고, 실제로는 그 지분에 대응하는 101호를 배타적으로 사용하는 구분소유적 공유 형태입니다. 공유자 우선매수권이 없다는 점은 명확한 장점이지만, 보증금·확정일자 미상의 전입자 4명이 존재하고 시세 비교자료도 없어 현재 단계에서는 권리 인수액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 순서는 가격 계산보다 먼저 101호 실제 점유 → 임대차 목적물·보증금 확인 → 낙찰 후 취득권리와 실제 사용부분 대조 → 실질취득액 계산입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 배당표의 매수인 인수액 0원이나 신건 최저가 39,500,000원만으로 안전성을 판단하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
