대구지방법원 2026타경3323. 대구 달서구 진천동 귀빈아파트 103동 5층 501호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2023.01.04. 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 508,000,000원입니다. 이후 2026.03.17. 한국주택금융공사 임의경매개시결정이 등기됐고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 가격입니다. 신건 최저매각가가 감정가와 같은 210,000,000원인데, 같은 단지 비교 거래의 최근 12개월 평균은 201,500,000원, 최신 거래는 194,500,000원입니다. 최근 구간의 거래 추세가 이전보다 +5.5%로 올라왔음에도 현재 최저가는 최근 평균의 104.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3323 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 205-1 귀빈아파트 103동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 월배로32안길 61 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 비교대상 면적 | 84.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 제5층 제501호 |
| 소유자 | 하성용 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 147,795,955원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 내역은 0명이고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2023.01.04. 접수된 한국주택금융공사 근저당권이며, 2026.03.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 신건 최저가가 높다
귀빈맨션은 413세대, 준공일은 1990-12-19입니다. 비교대상 면적은 84.89㎡이며, 제공된 실거래 12건의 전체 평균은 193,625,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 79.02㎡ | 5 | 194,500,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 79.02㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 84.95㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.10 | 84.95㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.09 | 79.02㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.08 | 84.89㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2024.08 | 84.89㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2024.07 | 84.89㎡ | 10 | 197,000,000원 |
| 2024.06 | 79.02㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 79.02㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 79.02㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.89㎡ | 12건 | 193,625,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡ | 3건 | 201,500,000원 |
전체 12건은 170,000,000원~250,000,000원에 분포하고 전체 평균은 193,625,000원입니다. 최근 12개월 평균은 201,500,000원, 최신 거래는 2026.01 · 194,500,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간보다 +5.5%지만, 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.2%입니다. 따라서 현재 신건 가격에는 시세 대비 할인이라고 부를 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 508,000,000원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상 미배당은 301,740,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월배중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장과 지하철1호선 월배역이 있으며 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 동측 약 7미터, 서측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·일반상업지역·방화지구 등이 기재되어 있고 공시지가는 1,768,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 귀빈맨션은 413세대, 준공일은 1990-12-19이며 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 201,500,000원의 104.2%입니다. 최근 시세 이상에서 시작한다는 점을 우선 확인해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.01의 194,500,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래가 발생했는지 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오는 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원입니다. 실제 다음 회차 최저가는 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 금지사항등기. 2023.01.04. 주택담보 노후연금보증 관련 금지사항등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 따로 봐야 한다”
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액이 0원으로 제시되어 있어 권리 구조는 단순한 편입니다. 그러나 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 201,500,000원의 104.2%이고 최신 거래 194,500,000원보다도 높습니다. 최근 시세 흐름은 +5.5%이지만, 그 흐름을 감안해도 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 표현하기는 어렵습니다. 권리 위험과 가격 매력은 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
