대전지방법원 2026타경50007. 서산시 대산읍 대원그린빌아파트 6층 601호, 공부상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김명분은 2013.05.22. 매매를 원인으로 2013.05.24. 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 55,000,000원입니다. 그런데 소유권 취득 전인 2010.12.06. 이미 건물 전부를 범위로 하는 전세권이 설정됐고, 이후 전세금이 58,000,000원, 다시 70,000,000원으로 변경됐습니다.
현재 경매는 대한민국이 권리자로 기재된 강제경매이며 청구금액은 70,000,000원입니다. 무엇보다 매각물건명세서에는 “을구 5번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표에서 전세권에 별도 배당액이 잡히지 않았다는 이유로 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다. 이 사건은 최저매각가와 별도로 존속하는 전세권 부담을 함께 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 대산읍 대산리 684-4 대원그린빌아파트 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 84.82㎡ · 지하1층·지상10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김명분 · 2013.05.24. 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 대원그린빌 · 85세대 · 사용승인일 2002.12.18. |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘소멸’이 아니라 전세권 인수
등기상 과거 당진축산업협동조합의 36,000,000원 근저당은 2004.02.13. 해지로 말소됐고, 2005.04.29. 설정된 주식회사프라임텍인터내쇼날의 45,000,000원 전세권도 2010.12.03. 해지로 말소됐습니다. 2019년 조병현의 강제경매개시결정은 2020.07.06. 취하됐으며, 2020년 계양농업협동조합의 3,423,222원 가압류도 2023.02.23. 해제로 말소됐습니다. 반면 2010년 을구 5번 전세권은 현재 사건의 매각물건명세서에서 명시적으로 인수 대상으로 남아 있습니다.
별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등록 전세권과 별개로 실제 점유 상태는 매각 전 현황조사와 현장 확인을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가도 최근 거래보다 높고, 실질취득은 더 크다
대원그린빌 84.82㎡의 최근 12개월 확인 거래는 1건이며, 2026.05. 4층이 49,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 49,000,000원입니다. 현재 최저매각가 73,000,000원은 이 최근 거래의 149.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.82㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.82㎡ | 1건 | 49,000,000원 |
여기에 인수 전세금 70,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 143,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 거래 49,000,000원의 약 291.8%입니다. 즉 이 물건은 최저가 자체도 최근 거래보다 높고, 인수권리까지 반영하면 가격 격차가 훨씬 커집니다. 최저가 73,000,000원만 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·권리액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,714,000원 |
| 을구 5번 전세권 | 70,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 대한민국 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,286,000원 |
배당 시뮬레이션상 매각대금 73,000,000원에서 집행비용 1,714,000원, 신청채권자 70,000,000원, 소유자 잔여 1,286,000원으로 배분됩니다. 그러나 전세권은 배당 0원으로 처리되면서도 매각물건명세서상 매수인 인수가 명시돼 있으므로, 권리분석에서는 현재 전세금 70,000,000원을 별도 부담으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 전세권은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 73,000,000원 | 70,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 58,400,000원 | 56,948,800원 | 13,051,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 46,720,000원 | 45,479,040원 | 24,520,960원 |
제시된 회차 시나리오에서 1회 유찰 시 매각가는 58,400,000원, 2회 유찰 시 46,720,000원으로 내려갑니다. 그러나 매각물건명세서가 인수를 명시한 을구 5번 전세권은 매각대금 배당과 별개의 문제입니다. 따라서 유찰 후 매각가만 보고 최근 실거래와 직접 비교하는 방식은 이 사건의 경제적 부담을 축소해서 보게 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트로 방·거실 및 주방·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 대산3리마을회관 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 아파트·근린생활시설·전답 등 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2002.12.18.입니다. 승강기·난방·위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복4차선 아스콘포장도로와 연계됩니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 현황 아파트건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,109.0㎡, 공시지가는 313,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도로구역과 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 매각물건명세서에 을구 5번 전세권이 매수인 인수로 명시돼 있으므로 입찰 직전 최신 명세서와 등기사항전부증명서를 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 비교. 최저가 73,000,000원만이 아니라 전세금 70,000,000원을 포함한 143,000,000원을 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 표본 유의. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이므로 추가 거래와 개별 호수의 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등으로 실제 금액이 달라질 수 있고, 별도의 관리비 체납 여부도 확인이 필요합니다.
- 회차별 계산 분리. 유찰로 매각가가 내려가더라도 인수 전세권이 그대로라면 낙찰가 하락분과 인수 부담을 반드시 별도로 계산해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심 숫자는 73,000,000원이 아니라 143,000,000원
대원그린빌 601호의 현재 최저매각가는 73,000,000원이지만, 매각물건명세서가 2010.12.06. 설정된 을구 5번 전세권의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 그 전세권은 2016.11.18. 변경등기에서 전세금 70,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 권리분석상 실질취득 부담은 143,000,000원으로 계산됩니다.
최근 12개월 동일 면적 거래는 2026.05.의 49,000,000원 1건입니다. 현재 최저가만으로도 최근 거래의 149.0%이고, 인수 전세금을 포함한 실질취득 부담은 약 291.8%입니다. 이 사건은 유찰 여부보다 먼저 인수 전세권의 존속과 정확한 부담 범위를 확인해야 하는 물건이며, 가격 판단 역시 최저가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다.
