대전지방법원 2026타경50019. 당진시 읍내동 안신벽산그린빌 에이동 302호, 전용 74.3㎡의 다세대주택입니다. 소유자 황선두가 2021년 9월 24일 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 당진축산업협동조합 앞으로 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 추가 근저당권과 가압류, 국세 압류가 발생했고 당진축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세 압류에 따른 실제 조세채권의 배당순위와 현재 점유자의 신분은 별도 검증해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가가 과거 실거래 평균보다 낮아 보이지만, 비교할 수 있는 거래가 2021년 9월의 2건뿐입니다. 현재의 매수 수요와 가격을 보여주는 거래라고 보기 어렵습니다. 등기상 권리가 단순하다는 사실과 지금 가격이 적정하다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

핵심은 을구 5번 당진축산업협동조합 근저당권입니다. 과거 당진신용협동조합과 당진농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 2021년 9월 24일 설정된 당진축산업협동조합 근저당권입니다.

그 이후 설정된 유노스프레스티지대부 근저당권, 인천신용보증재단 가압류, 국세 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 신한카드의 가압류 역시 2025년 3월 13일 등기부상 이미 말소됐으므로 현재 유효한 인수 권리로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 90.2%라는 숫자의 한계

동일 단지인 안신벽산그린빌A의 전용 74.3㎡ 거래가 확인됩니다. 다만 비교 표본은 2021년 9월 거래 2건입니다. 최근 거래가 충분하지 않기 때문에 이 평균을 현재 시세로 확정해 해석하면 안 됩니다.

과거 실거래 평균은 107,500,000원, 최저 거래가는 100,000,000원, 최고 거래가는 115,000,000원입니다. 신건 최저가 97,000,000원은 과거 평균의 90.2%이며, 가장 최근에 확인되는 100,000,000원 거래보다도 낮습니다.

그러나 이 거래들은 모두 2021년 9월에 발생했습니다. 매각기일인 2026년 10월의 시장가격을 직접 보여주지 못합니다. 당시 실거래와 지금 감정가 사이에 차이가 있다는 사실만 확인할 수 있으며, 현재의 가격 메리트와 시장 추세는 추가 거래 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

위 예상배당은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채무 잔액 및 배당 요구액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 국세 등 우선 조세채권과 임차인의 최우선변제 가능성은 별도로 반영되지 않았습니다.

신건 최저가에 낙찰될 경우 예상 집행비용을 제외한 94,854,000원이 채권자에게 배당됩니다. 인천신용보증재단의 청구금액 30,000,000원 중 예상배당은 3,354,000원으로, 채권자 전체 미배당액은 26,646,000원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도, 해당 등기 권리의 소멸과 매수인의 채무 인수는 별개이므로 이 미배당액을 매수인 인수금으로 계산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커지지만 등기상 인수액은 동일

제시된 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰에 따라 매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 예상배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 다만 이는 등기된 후순위 권리의 소멸을 전제로 한 계산이며, 실제 점유 및 임차관계 확인은 별도로 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진시 읍내동 소재 당진시립중앙도서관 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창 등이며 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로 접근성. 남측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다. 토지면적은 434.0㎡, 공시지가 기준액은 648,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 2008년 준공된 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 단지 실거래는 2건으로, 현재 시장의 매수 수요와 재매각 가능성을 판단하기 위한 추가 조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임차인 등재는 없지만 구체적인 임대내역이 확인되지 않았습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고 실제 점유자 및 전입 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 을구 5번 당진축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 재확인합니다. 신한카드 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
• 국세 압류 확인. 인천세무서장에 의한 압류가 있으므로 관련 조세채권의 법정기일, 배당순위 및 실제 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 2021년 거래 2건을 현재 시세로 사용하지 말고 인근 유사 면적·건축연도·입지의 거래 및 실제 매도 호가를 확인합니다.
• 소규모 주택 환금성. 총 8세대라는 규모와 제한적인 거래 표본을 감안하여 향후 재매각에 필요한 기간과 가격 변동 가능성을 검토합니다.
• 내부 상태·관리비. 누수, 결로, 외벽 드라이비트 상태, 급배수 및 난방설비와 미납 관리비를 확인합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원으로 계산됩니다. 회차별 가격만 볼 것이 아니라 현재 시세와 점유관계를 검증한 후 응찰 여부를 결정해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조합니다.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”

당진 안신벽산그린빌 A동 302호는 등기상 말소기준이 명확하고, 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임대내역은 미상이며 국세 압류 관련 조세채권도 확인해야 하므로 권리 검토가 완전히 끝났다고 볼 수는 없습니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 9,700만원이 확인된 과거 거래 평균 1억 750만원보다 낮습니다. 그러나 비교 거래가 모두 2021년 자료이고 단지가 8세대에 불과하여, 현재 시세보다 저렴하다는 결론은 유보해야 합니다.

결국 이 물건의 핵심은 단순한 할인율보다 현시세 검증·점유관계 확인·국세 배당 검토·소규모 다세대주택의 환금성입니다. 과거 거래가와 최저가의 차이만을 근거로 입찰하기보다는 현재 매수 수요와 실제 취득·처분 비용까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.