서울남부지방법원 2025타경11934. 서울 강서구 화곡동 동광아트빌 제1층 제101호, 공부상 다세대주택입니다. 현 소유자 홍병일은 2021.04.19. 이 주택을 232,000,000원에 매수했습니다. 그런데 임차인 박효비는 그보다 앞선 2021.02.11. 임대차계약을 체결했고, 2021.04.16. 전입과 점유를 시작했습니다. 이후 2021.06.11. 김순임의 근저당권 80,000,000원이 설정됐으므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서는 선순위 대항력 임차인 구조입니다.

보증금도 소유자의 2021년 취득가와 같은 232,000,000원입니다. 현재 최저매각가 155,648,000원에서 집행비용 2,979,072원을 빼면 임차인에게 배당 가능한 금액은 152,668,928원이고, 보증금 부족분은 79,331,072원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액은 매수인이 부담합니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인부터 봐야 한다

말소기준권리는 2021.06.11. 설정된 김순임 근저당권 80,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 라근창 근저당권, 이동철·주식회사성광에너텍· 이종업 가압류, 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 임차인이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 박효비는 2021.04.16. 전입·점유를 시작해 대항력을 갖췄고, 확정일자는 임차권등기 경정을 거쳐 2021.02.25.로 기재됐습니다. 을구 20-2번은 을구 20번 임차권의 확정일자 경정이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인 1명

③ 회차별 구조 — 최저가가 내려가면 룰상 미배당은 늘어난다

확약을 제외한 일반 법리 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받지 못하는 보증금 잔액이 증가합니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 79,331,072원이고, 4회 유찰 시 110,024,858원, 5회 유찰 시 134,578,345원입니다.

즉 확약이 없었다면 “낙찰가가 더 내려가니 더 싸진다”는 판단은 틀립니다. 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶일 수 있기 때문입니다. 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권 말소 조건 때문에 그 고리가 끊어지는 사례이며, 확약 조건 이행을 전제로 할 때만 실질취득액이 낙찰가와 같아집니다.

④ 가격 판단 — 감정가의 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

감정가는 304,000,000원, 현재 최저매각가는 155,648,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시되지 않았고, 동광아트빌은 총 4세대 규모입니다. 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

소유자의 2021년 취득가와 임차보증금이 각각 232,000,000원으로 같지만, 이는 2021년 당시의 거래·계약 금액입니다. 현재 시세를 대신하는 근거로 쓰기 어렵습니다. 특히 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 환금성과 실제 매수 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 155,648,000원 가정)

국민건강보험공단 압류와 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 확인되면 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 다만 임차인·주택도시보증공사의 잔액 청구 포기 조건이 이행되면 배당액 감소가 곧바로 매수인 인수 증가로 연결되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2002.06.29. 사용승인된 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트조 건물의 제1층 제101호입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 143.0㎡, 완경사의 세로장방형 다세대주택 건부지이며 공시지가는 3,267,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동광아트빌은 총 4세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 실거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 박효비와 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 실질 인수 구분. 배당표상 부족분 79,331,072원은 확약이 없을 때의 룰상 계산값입니다. 조건 이행 시 인수 0원*, 조건이 달라지면 다시 계산해야 합니다.
• 별도 점유 확인. 확약은 박효비·주택도시보증공사 승계분에만 적용됩니다. 현황조사와 현장방문으로 별도 점유자·임대차 존재 여부를 확인하세요.
• 당해세 확인. 국민건강보험공단·국세·지방세 압류가 있으므로 법원과 관계기관에서 당해세 및 배당요구액을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 실거래·매물·전세가를 직접 대조하세요.
• 환금성 점검. 총 4세대, 평균 유찰 3.0회인 소규모 다세대주택이므로 재매각 기간과 목표 매도가를 보수적으로 잡으세요.
• 과거 공매 이력. 2023년 공매공고는 2023.11.14. 공매취소공고로 말소된 이력이 있으므로 현재 별도 공매 진행 여부를 교차 확인하세요.
• 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%는 15,564,800원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·세금자료와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인인데도 인수 0원*인 이유”

이 물건의 표면만 보면 보증금 232,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당으로도 79,331,072원이 부족한 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려갈수록 인수액이 늘기 때문에 실질취득액은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.

그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 권리상 가장 큰 위험은 조건부로 해소됩니다. 남는 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 304,000,000원에서 155,648,000원까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없고, 4세대 다세대주택의 제한된 거래표본과 평균 3.0회 유찰이라는 특성을 감안해야 합니다. 권리는 확약 원본을 확인한 뒤 조건부 합격, 가격은 실거래 검증 전까지 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.

* “실질 인수 0원”은 매각물건명세서에 기재된 임차인·주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우를 전제로 합니다.