대전지방법원 2026타경50037. 태안읍 동문리 제1동 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택 단위 세대로 이용 중입니다. 전용 비교면적은 65.69㎡이고 더힐팰리스는 30세대, 2018.09.17 준공입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 감정가 146,000,000원만 보는 것이 아니라 임차권등기와 배당 후 인수 가능성을 함께 확인하는 데 있습니다.
등기된 임차권자 최은미의 보증금은 115,000,000원입니다. 임대차계약일은 2023.03.24, 확정일자는 2023.04.04, 점유개시는 2023.04.18, 주민등록일자는 2023.04.21이며 임차권등기는 2025.04.29 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 동문리 29-1 제1동 3층 302호 · 도로명 충청남도 태안군 태안읍 백화로 148-17 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 단위 세대 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권과 선순위 표시를 확인해야 한다
| 임차인 | 사용관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은미 | 주거 · 임차권등기 | 115,000,000원 | 대항 가능 | 확정일자 2023.04.04 | 2025.04.29 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최은미는 등기부상 임차권등기가 확인되며, 매각물건명세서가 대항 가능 권리로 명시합니다. 반면 별도로 기재된 주거 점유 정보는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
또한 2025.09.12 태안군 압류는 제시된 권리분석상 2026.01.14 기준보다 앞선 권리로 매수인 인수 표시가 돼 있으나 금액은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원만으로 최종 인수금액을 확정하기보다 관련 원본의 소멸·인수 범위를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균 기준으로는 신건 가격이 높다
더힐팰리스 전용 65.69㎡의 제시된 거래 12건 평균은 79,908,333원입니다. 최저매각가 146,000,000원은 이 평균의 182.7%입니다. 따라서 최근 12개월 평균을 기준으로는 신건 가격을 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 65.69㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.08 | 65.69㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 2 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 3 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 3 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 4 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 4 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 5 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 5 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 2 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 2 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 3 | 63,390,000원 |
| 평균 | 65.69㎡ | 12건 | 79,908,333원 |
최신 거래는 2023.01의 165,000,000원이고, 그 이전 2022.08 거래는 160,000,000원입니다. 반면 2022.06에는 63,390,000원 거래가 다수 포함되어 평균과 최신 거래의 차이가 큽니다. 특히 최신 거래도 2023.01이므로 2026.10.06 매각기일과 시차가 있어, 평균 하나만으로 현재 시세를 단정하기보다 거래 원본과 현재 호가를 추가 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,156,000원 |
현재 146,000,000원 가정에서는 신청채권 115,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 28,156,000원으로 계산되며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 최은미 임차보증금의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있고, 별도 미상 점유 및 태안군 압류도 있으므로 실제 인수 여부는 원본 배당순위와 권리관계를 대조해야 합니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 146,000,000원 | 115,000,000원 | 0원 | 28,156,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 635,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 23,641,920원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 1회 유찰 시 신청채권에 635,200원, 2회 유찰 시 23,641,920원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액을 최은미의 임차보증금 인수액과 동일하다고 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서가 정한 것은 임차보증금 중 실제 배당으로 변제되지 않은 잔액의 인수이므로, 임차권과 주택도시보증공사 채권의 관계 및 실제 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백화초등학교 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 북측과 동측 인근으로 백화로·동평로가 통과하고, 북서측·북동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택 단위 세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 백화초등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 238,700원/㎡입니다.
- 진출입. 남서측 진출입로를 통해 차량 진출입이 가능하나, 진출입로로 이용 중인 동문리 371-9 현황 도로는 사유지로 통행 제한 가능성과 법률관계를 별도 확인해야 합니다.
- 규모. 더힐팰리스는 30세대이며 준공일은 2018.09.17입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최은미 임차권 배당 확인. 보증금 115,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되는지 확인해야 합니다. 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 미상 점유 확인. 별도 주거 점유 정보는 전입신고일·보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 태안군 압류 확인. 2025.09.12 압류가 제시된 권리분석상 매수인 인수로 표시돼 있으며 금액은 제시돼 있지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.06.02 민간임대주택등기가 존재합니다. 현재 매각으로 인한 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 79,908,333원의 182.7%입니다. 최신 거래 165,000,000원은 2023.01 거래여서 시점 차이도 확인해야 합니다.
- 사유지 진출입로. 동문리 371-9 현황 도로의 통행 제한 가능성과 관련 법률관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 대조한 뒤 인수금액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수 구조가 먼저다”
이 사건은 최저가만 내려가면 단순히 싸지는 구조로 보기 어렵습니다. 최은미의 115,000,000원 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 실제 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 여기에 별도 미상 점유 정보와 태안군 압류가 함께 존재합니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 146,000,000원은 제시된 최근 12개월 평균 79,908,333원의 182.7%입니다. 최신 거래 165,000,000원은 2023.01 거래이므로 시점 차이가 큽니다. 따라서 이 물건은 임차권의 실제 배당·인수액을 먼저 확정하고, 그 실질취득비용을 시세와 비교하는 순서가 핵심입니다. 현재 자료만으로는 ‘신건이 싸다’는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
