대전지방법원 2026타경50270. 충남 당진시 신평면 초대리 595-13 소재 제조업소와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 3,978㎡, 건물은 2023.06.20 사용승인을 받은 일반철골구조 일반철골지붕 단층 건물이며, 감정 당시 1층 제조업소로 이용 중입니다.

소유자는 주식회사지성산업입니다. 과거 수협은행 앞으로 신탁등기가 설정됐으나 2024.11.21 신탁재산 귀속에 따라 말소됐고, 같은 날 안양지구축산업협동조합 명의의 채권최고액 1,248,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본 경매의 말소기준권리입니다.

이후 세무서와 국민건강보험공단의 압류가 이어졌으며, 2026.03.17 임의경매가 개시됐습니다. 한편 근저당권은 2026.08.11 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권양도에 따른 권리자 변경으로, 별도의 근저당 채무가 새로 추가된 것으로 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 말소기준과 후순위 압류

말소기준은 2024.11.21 접수된 을구 3번 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,248,000,000원이며, 당진시 신평면 초대리 595-13 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

기존 서해중앙신용협동조합의 근저당권은 2023.10.13 이미 말소됐으며, 수협은행 신탁등기도 2024.11.21 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 설정된 예산세무서장 및 국민건강보험공단 관련 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 점유 관계 — 전입은 후순위지만 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에는 김경희가 확인됩니다. 전입신고일은 2025.04.22로 말소기준권리인 2024.11.21 근저당권보다 늦습니다. 제공된 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

대항력 없는 후순위 점유자로 분류되므로, 현재 분석상 김경희의 보증금을 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 추정됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않아 실제 임대차 관계 및 배당 가능 금액을 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 검토 — 신건 감정가와 회차별 배당 변화

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,445,571,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다.

이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 제조업소 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 동일 지역·동일 용도의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 입찰가격을 판단하려면 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 매각제외 시설 및 실제 점유 상태를 함께 고려해야 합니다.

유찰로 매각가격이 내려가면 근저당권 채권자의 미배당 금액은 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 근저당권의 잔여채권으로, 시뮬레이션상 낙찰자가 추가 부담하는 금액이 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수추정액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,445,571,000원 가정)

신건 최저매각가 기준 자동 추정배당입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 해당 근저당권의 이전을 별도 채권으로 중복 계산하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 채권자 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 검토 (감정평가요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 충남 당진시 신평면 초대리 소재 초대1리마을회관 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지·임야·주택·공장 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 일반철골구조 일반철골지붕 단층 건물로 2023.06.20 사용승인을 받았습니다. 외벽 및 내벽은 판넬 마감, 창호는 샷시 창호이며 기본적인 위생 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정 당시 1층 제조업소로 이용 중입니다. 제조업소의 실제 운영·점유 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 면적 3,978㎡, 지목 대, 공업용 이용상황이며 지형은 완경사·세로장방형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 지역·지구. 계획관리지역, 성장관리계획구역(신평17 일반형), 가축사육제한구역, 준보전산지 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 123,400원/㎡입니다. 이는 공시지가로서 본 건의 실제 매매가격이나 적정 입찰가격을 의미하지 않습니다.
• 공부 상태. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 매각제외 시설 — 이동식 주택 ㉠·㉡

매각제외 시설의 실제 소유자, 설치·사용 관계, 토지 점유 범위 및 향후 처리 방법은 입찰 전 확인할 사항입니다. 특히 토지 활용이나 제조업소 운영을 계획한다면 제외 시설의 존치 여부가 인도 및 사용계획에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.

해당 시설의 소유·점유 문제가 해결되지 않은 상태에서 단순히 배당표상의 매수인 인수액이 0원이라는 이유로 추가 부담이 전혀 없다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 을구 3번 안양지구축산업협동조합 근저당권과 2026.08.11 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역을 함께 확인하세요.
• 실제 점유. 김경희의 전입일은 2025.04.22로 말소기준 이후입니다. 보증금·확정일자·점유 부분 및 실제 임대차 관계를 확인하세요.
• 매각제외 시설. 이동식 주택 ㉠·㉡은 매각대상에서 제외됩니다. 소유권과 설치·사용 관계 및 처리 가능성을 확인하세요.
• 세금 압류. 국 명의 압류와 국민건강보험공단 압류에 관한 실제 체납액, 배당요구 및 우선순위를 확인하세요.
• 공동담보. 근저당권의 공동담보로 기재된 초대리 595-13 토지와 건물의 매각 범위를 원본과 대조하세요.
• 용도 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지 저촉·가축사육제한구역에 따른 실제 사용 및 향후 개발 가능 여부를 확인하세요.
• 현장 상태. 제조업소의 건물 상태, 설비 이용, 실제 운영 주체와 인도 가능성을 현장 확인하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 1,445,571,000원이 적정한지 동일·유사 용도의 토지 및 제조업소 거래사례와 비교한 후 응찰가를 판단하세요.
• 배당 변동. 예상배당표는 추정치입니다. 당해세·우선변제·실제 집행비용 등 변동 요인을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 추가 확인사항 0개”

당진 초대리 제조업소는 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류가 소멸하는 구조입니다. 기존 신탁과 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수추정액 역시 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기 말소 여부에 그치지 않습니다. 김경희의 구체적인 점유·임대차 관계, 매각에서 제외된 이동식 주택 ㉠·㉡의 소유권과 사용 관계, 국세 및 공과금 압류의 실제 배당 영향을 함께 확인해야 합니다.

또한 신건 최저매각가 1,445,571,000원을 비교할 만한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 현 단계에서 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 유찰에 따른 최저가 인하 가능성과 실제 시장가치는 구분해서 판단해야 합니다.

결론은 등기상 인수추정액 0원, 점유·매각제외 시설 확인 필수, 가격 판단은 실거래 검증 전까지 보류입니다. 제조업소와 토지를 실제로 활용할 수 있는지까지 확인한 다음 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 중요합니다.