대전지방법원 2026타경50333. 당진시 정미면 덕마리 437-45의 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 1층은 사무실·다가구주택 등, 2층은 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 공부상 토지 지목은 ‘전’이지만 현황은 건부지 등으로 이용되고 있으며, 제시외 창고와 제시외 태양열설비도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2019.11.13. 설정된 성당새마을금고의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 이후 명칭변경과 채권양도를 거쳐 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2026.04.02. 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 등기보다 앞선 점유·전입을 가진 (주)제이에스건설의 임차보증금은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50333 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 정미면 덕마리 437-45 · 충청남도 당진시 정미면 대학로 28-23 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 사무실·다가구주택 등 · 2층 다가구주택 등 |
| 토지 | 235.0㎡ · 공부상 지목 전 · 현황 건부지 등 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 이필숙 |
| 감정가 / 최저가 | 334,892,760원 / 334,892,760원 (신건) |
| 청구금액 | 227,457,088원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 창고 및 제시외 태양열설비 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
2015.03.26. 큰고개새마을금고의 채권최고액 168,000,000원 근저당은 2019.11.14. 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 그보다 뒤인 2019.11.13. 성당새마을금고 근저당입니다. 2023년과 2024년에 설정된 충남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 종전 임의·강제경매개시결정은 모두 말소됐거나 취하·취소됐고, 현재 경매는 2026.04.02. 시작된 임의경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 대상은 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승재 | 1층 | 2020.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| (주)제이에스건설 | 미상 | 2017.03.10 | 100,000,000원 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
이승재는 2020.05.08. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 (주)제이에스건설은 말소기준보다 약 2년 앞선 2017.03.10. 전입이며 보증금 100,000,000원입니다. 예상배당은 이 임차인에게 배당하지 않고 100,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리합니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’ 434,892,760원을 봐야 한다
현재 회차 최저가는 감정가와 같은 334,892,760원입니다. 여기에 배당으로 소멸하지 않는 (주)제이에스건설 보증금 100,000,000원을 더하면, 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득은 434,892,760원입니다. 이는 감정가만 보고 판단할 수 없는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 334,892,760원 | 100,000,000원 | 434,892,760원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 267,914,208원 | 100,000,000원 | 367,914,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 214,331,366원 | 100,000,000원 | 314,331,366원 | 29,469,273원 |
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 434,892,760원이 시세보다 싼지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 유찰되면 매각가는 내려가지만, 현재 배당 시나리오상 임차보증금 인수액 100,000,000원은 그대로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 334,892,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,488,499원 |
| 인수 · (주)제이에스건설 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 성당새마을금고 설정분 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,404,261원 |
현재 회차에서는 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 89,404,261원 발생하는 것으로 계산돼 있습니다. (주)제이에스건설의 보증금 100,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신성대학교 남동측에 위치하며, 주변은 전·답 등 농경지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 1층은 사무실·다가구주택 등, 2층은 다가구주택 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 235.0㎡, 공부상 지목은 전이나 현황은 건부지 등입니다. 평지·자루형·소로각지로 조사돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 171,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층, 외벽 석재 붙임 등, 샷시 창호이며 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. (주)제이에스건설의 보증금 100,000,000원, 전입일 2017.03.10, 실제 점유 여부와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 무상임대차확인서 확인. 채권자가 제출한 두 점유자의 무상임대차확인서 사본 원문과 작성자·작성일·내용을 확인하고, 그것이 현재 임대차관계와 어떤 관계인지 검토해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 현재 회차는 최저가 334,892,760원에 인수 100,000,000원을 더한 434,892,760원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 실거래 자료가 없어 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 해당 용도와 토지·건물을 함께 비교할 수 있는 거래사례 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 창고와 제시외 태양열설비가 매각에 포함됩니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목은 전, 현황은 건부지 등으로 조사돼 있으므로 현황 이용과 인허가·토지이용 제한을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘334,892,760원짜리 신건’으로 보면 안 된다
등기부만 보면 2019.11.13. 근저당을 기준으로 이후 권리는 정리되는 비교적 명확한 흐름입니다. 그러나 실제 매수인 부담은 여기서 끝나지 않습니다. (주)제이에스건설의 2017.03.10. 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금 100,000,000원이 배당 없이 매수인 인수로 잡혀 있기 때문입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 434,892,760원입니다.
채권자가 제출한 무상임대차확인서 사본은 반드시 확인할 자료이지만, 대항력 포기·임차권 말소·인수면제 확약이 제시된 사건은 아닙니다. 그 확인서만으로 100,000,000원을 없다고 전제하는 것은 보수적인 권리분석과 맞지 않습니다. 또한 비교 실거래가가 없으므로 이 실질취득금액의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 부족합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 임차보증금 100,000,000원의 실제 인수 여부를 원본으로 확정하는 것입니다.
