부산지방법원 2025타경2867. 부산 강서구 대저1동 790-8 일원의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 제조업소로 이용 중이고 토지 이용상황은 공업용입니다. 소유자는 주식회사아라이피에스이며, 말소기준은 2014.10.24 설정된 부산은행 근저당 채권최고액 1,248,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행·중소벤처기업진흥공단·폼테크의 근저당과 신용보증기금 가압류·가처분, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 배당 부족액을 낙찰자가 따로 인수하는 구조도 아니며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 대신 이 사건에서 숫자만 보고 놓치기 쉬운 부분은 매각 대상의 성격입니다. 일괄매각에 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물 1-1이 포함되고, 스치로폼 단열재 및 마스크 제조용 기계·기구는 철거 또는 일부 해체된 상태로 건물 안에 보관되어 있으며 정상가동 여부가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2867 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 790-8 · 790-9 · 1360-7 / 부산광역시 강서구 대저로171번길 181 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건물 제조업소 이용 · 토지 공업용 |
| 소유자 | 주식회사아라이피에스 |
| 토지 | 825.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 2,427,167,000원 / 1,189,312,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,490,866,397원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 일괄매각 | 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함 · 제시외 건물 1-1 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준점은 2014.10.24 부산은행 근저당입니다. 이 근저당 자체를 포함해 이후의 담보권들은 매각으로 소멸합니다. 2017.11.22 부산은행 120,000,000원, 2019.09.03 부산은행 165,000,000원, 2020.07.07 중소벤처기업진흥공단 600,000,000원, 2021.03.18 부산은행 220,000,000원, 2025.04.22 폼테크 50,000,000원의 근저당이 순차적으로 설정됐지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
2025.07.01 신용보증기금이 폼테크 근저당에 대해 사해행위취소를 원인으로 한 근저당권설정등기말소등기청구권을 피보전권리로 가처분을 걸었고, 2025.08.04에는 297,000,000원 가압류가 등기됐습니다. 이들 역시 말소기준 이후로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없으므로 별도의 임차보증금 승계 문제도 없습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰과 회차별 미배당
감정가는 2,427,167,000원, 현재 최저매각가는 1,189,312,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 현재 회차에서 채권총액 2,700,000,000원 중 채권자 배당액은 1,175,018,880원이고, 미배당액은 1,524,981,120원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,189,312,000원 | 1,175,018,880원 | 1,524,981,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 832,518,400원 | 821,793,216원 | 1,878,206,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 582,762,880원 | 574,535,251원 | 2,125,464,749원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 미배당 규모를 인수금으로 오해해 낙찰대금에 더할 필요가 없는 구조입니다. 다만 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 제조업소·토지와 기계·기구를 함께 평가해야 하는 물건이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,189,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,293,120원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,248,000,000원 | 1,175,018,880원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 주식회사폼테크 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 14,293,120원 반영 후 을구 1번 부산은행 근저당에 1,175,018,880원이 배당되고, 이후 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 채권총액 기준 미배당은 1,524,981,120원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현물·토지 체크 — 이 물건의 진짜 난도
- 일괄매각. 토지·건물뿐 아니라 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구와 제시외 건물 1-1이 포함됩니다.
- 건물 이용. 본건 건물은 제조업소로 이용 중입니다.
- 기계 상태. 스치로폼 단열재 및 마스크 제조용 기계기구는 철거 또는 일부 해체되어 건물 내 보관 중이며 정상가동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 825.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역·기반시설부담구역에 포함됩니다.
- 인접 지정. 개발제한구역·도로구역·자연녹지지역·대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,262,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계·기구 실물 확인. 철거·일부 해체 상태와 보관 상태, 정상가동 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구와 제시외 건물 1-1의 매각 포함 범위를 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 토지 이용 규제 확인. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등 토지 이용 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 권리와 채권부족액 구분. 현재 회차 미배당 1,524,981,120원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 832,518,400원, 4회 유찰 시 582,762,880원이지만, 가격 하락과 별개로 기계·건물·토지의 현물가치를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현물은 복합
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2014.10.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 2,427,167,000원에서 최저가 1,189,312,000원까지 2회 유찰·감정가 49%로 내려왔지만, 매각 대상은 제조업소와 토지, 제시외 건물, 기계·기구를 포괄합니다. 특히 기계는 철거 또는 일부 해체 상태이고 정상가동 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 소멸형, 가격 판단은 현물 검증형”으로 보는 것이 맞습니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 별개로, 실제 입찰가는 기계·건물·토지의 사용성과 처분성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
