대전지방법원 2026타경50358. 당진시 송산면 유곡리 ‘당진해링턴플레이스에듀타운’ 107동 9층 902호입니다. 2022년 6월 사용승인된 20층 아파트 중 9층이며, 건축물현황도상 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니 확장 및 발코니 구조입니다. 현재 소유자는 김효정이고, 2023.05.10 소유권이전과 같은 날 당진농업협동조합의 채권최고액 140,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2026.04.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이동구의 전입일은 2023.05.16으로 말소기준권리인 2023.05.10 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 배당요구는 2026.05.06 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 매수인이 인수할 임차보증금은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50358 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 유곡리 1312 당진해링턴플레이스에듀타운 107동 9층 902호 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 전용 59.918㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니 확장 및 발코니 · 20층 중 9층 |
| 소유자 | 김효정 · 거래가액 205,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진농업협동조합 / 114,229,626원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동구 | 2023.05.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2026.05.06 | 없음 |
말소기준권리는 2023.05.10 당진농업협동조합 근저당권 140,400,000원입니다. 이동구의 전입은 그보다 늦은 2023.05.16이므로 대항력이 없습니다. 2026.04.08 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 13.3% 높은 신건
당진해링턴플레이스에듀타운은 671세대, 2022.06.30 사용승인 단지입니다. 동일 평형 전용 59.92㎡의 최근 거래 12건 중 최근 12개월 표본은 11건이고, 그 평균은 136,863,636원입니다. 전체 12건 평균은 139,458,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.92㎡ | 3 | 124,500,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 19 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 15 | 142,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 8 | 137,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 13 | 137,000,000원 |
| 2025.09 | 59.92㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 136,863,636원 |
신건 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 136,863,636원보다 높아 최근 시세의 113.3%입니다. 최신 거래인 2026.09의 124,500,000원과 비교해도 최저가가 크게 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -18.5%로, 가격 흐름 역시 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균보다 어떤지를 근거로 가격 메리트를 부여하기보다 최근 평균·최신 거래·하락 추세를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 2. 근저당 · 당진농업협동조합 | 140,400,000원 | 140,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,630,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,970,000원과 근저당권 140,400,000원이 배당되고 소유자 잔여는 11,630,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송산면 행정복지센터 북동측 원거리, 송산2일반산업단지 남측 근거리, 유곡초등학교 남서측 인근이며 아파트단지·농경지·근린생활시설·주택·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 서측 인근에 지방도 633호선이 통과하고 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 남서측 대로와 접해 단지 진출입은 용이한 상태입니다.
- 건물. 2022년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 일반산업단지·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 671세대 단지이며 동일 평형 최근 거래 12건은 120,000,000원부터 168,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 확인. 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 136,863,636원의 113.3%이며 최신 거래 124,500,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.5%이므로 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 응찰가격을 검토해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 이동구는 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자와 구체적인 점유 부분은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 1회 유찰 시 124,000,000원에서는 근저당 채권의 미배당이 18,936,000원, 2회 유찰 시 99,200,000원에서는 43,385,600원으로 늘지만, 매수인 인수액은 두 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 물건은 말소기준권리보다 뒤에 전입한 임차인이어서 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 현재 최저가 155,000,000원이 최근 12개월 평균 136,863,636원의 113.3%이고, 2026.09 최신 거래 124,500,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -18.5%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 현재 신건 가격이 최근 시장가격을 얼마나 웃도는지에 있습니다.
