대전지방법원 2026타경50397. 충청남도 당진시 송악읍 복운리 신성미소지움2단지아파트 201동 801호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 128,000,000원인 신건으로, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 24,812,392원입니다.

등기상으로는 2015년 농협은행이 설정한 근저당권이 말소기준이고, 이 권리는 2020년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 농협은행 근저당과 국가 압류, 이번 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없지만, 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대사항도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 등기상 인수 위험이 낮다는 판단과 실제 점유·명도 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다.

가격에서는 경고 신호가 더욱 분명합니다. 최저매각가 1.28억은 전체 실거래 평균 118,416,666원보다 높을 뿐 아니라, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 115,888,888원과 2026년 9월 최신 거래가 121,000,000원까지 웃돌고 있습니다. 여기에 최근 거래가격이 과거 구간 대비 8.0% 하락한 흐름도 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 채권양도 관계가 핵심

말소기준은 2015.02.06 접수된 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 77,000,000원이며, 2020.02.11 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기가 이뤄져 한국주택금융공사가 권리자가 됐습니다. 이는 별개의 신규 근저당이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다. 따라서 동일 채권을 농협은행과 한국주택금융공사의 독립된 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

2016.04.05 설정된 을구 4번 농협은행 근저당권은 채권최고액 18,000,000원으로 말소기준 이후 권리입니다. 2024.08.07 예산세무서장의 압류와 2026.04.20 한국주택금융공사의 임의경매개시결정등기도 등기상 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 시세 비교 — 신건은 최근 거래가격보다 높다

신성미소지움2단지 동일 면적 60.0㎡의 실거래를 비교했습니다. 전체 12건의 평균은 118,416,666원이지만, 최근 12개월 평균은 115,888,888원(9건)입니다. 최근 가격 수준을 판단할 때는 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래, 거래가격 추세를 우선해야 합니다.

전체 거래가격은 100,000,000원에서 128,000,000원 사이에 분포합니다. 최저매각가 128,000,000원은 이 표본의 최고 거래가격과 같고, 최근 12개월 평균 대비 110.5%에 해당합니다. 2026년 9월 최신 거래가격 121,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정표입니다. 을구 3번 근저당은 한국주택금융공사로 이전된 권리로, 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당액은 확정채권액, 조세채권, 집행비용 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 국가 압류 관련 체납액과 법정기일은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시 가격·배당 시나리오

현재 회차에서는 채권최고액 기준으로 근저당 채권 전액 배당을 가정하고, 소유자 잔여금은 30,408,000원입니다. 1회 유찰 시에는 소유자 잔여금이 5,166,400원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 채권자 미배당액 14,954,560원이 발생하는 시나리오지만, 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 실제 점유관계에서 별도 인수 사유가 확인되지 않는다는 전제하에 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진시 신평면 매산리 소재 행담도 휴게소 서측 근거리. 주변은 아파트, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 8층. 사용승인일은 2007.04.25이며 위생·급배수 설비, 소화전 및 승강기 설비 등을 갖췄습니다.
• 접도. 북측 및 동측으로 외곽 공도와 접하고 있으며, 토지는 사각형의 평탄한 아파트 건부지입니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역이며 대로3류 및 중로2류에 접합니다. 공시지가는 506,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 직접 확인하지 못한 상태에서 표준적인 설비와 이용상황을 기준으로 평가했습니다.
• 환금성. 655세대 규모의 아파트로 동일 면적 거래사례는 존재하지만, 최근 거래가격의 하락 추세(-8.0%)와 단지 경매물건 평균 유찰 4.8회를 감안하면 환금성 및 매수가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 118,416,666원보다 최근 12개월 평균 115,888,888원과 최신 거래가 121,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가는 최근 평균의 110.5%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거 구간 대비 -8.0%인 만큼, 과거 높은 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원으로 제시된 가격과 최근 실거래를 비교하되, 실제 회차 진행과 입찰가격은 법원 매각조건을 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대사항은 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하고 명도비용을 검토하세요.
• 근저당권 이전관계. 을구 3번 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 농협은행 설정분과 이전받은 권리를 별도 채권으로 중복 계산하지 말고 실제 채권액을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 예산세무서장의 압류에 관한 체납액, 법정기일과 배당 우선순위를 확인하세요. 후순위 압류가 소멸한다고 해서 조세채권이 배당에 영향을 주지 않는 것은 아닙니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 물건입니다. 수리비, 누수, 설비 상태 및 실제 이용상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비와 관리비 승계 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래가 및 법원 매각조건을 대조하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원이어도, 신건 가격까지 좋은 것은 아니다”

당진 신성미소지움2단지 801호는 2015년 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 현재 신고된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 임대사항 미상과 내부 미확인 상태는 입찰 전에 반드시 해소해야 합니다.

가격은 별개의 문제입니다. 최저가 128,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.5%이며, 최신 실거래 121,000,000원보다 높습니다. 거래가격의 최근 추세도 -8.0%로 하락하고 있습니다. 여기에 단지 경매물건 평균 유찰 4.8회라는 이력까지 고려하면, 현재 신건 가격을 시세 대비 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리관계는 비교적 단순하지만, 가격 경쟁력은 부족한 신건이라는 것입니다. 현재 가격에 바로 접근하기보다 실제 점유와 조세채권을 확인하고, 유찰 이후 가격이 최근 실거래 수준과 비교해 얼마나 조정되는지를 살피는 것이 합리적인 검토 방향입니다.