대전지방법원 2026타경50405. 태안읍 삭선리 ‘태안신동아’ 104동 10층 1003호, 면적 129.23㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이영선이고, 2025.12.08 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐습니다. 권리 흐름의 중심은 2018.05.17 설정된 서산수산업협동조합 근저당권 86,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2026.01.13 김현지의 가압류 73,165,240원과 2026.04.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 강세별이 확인되는데, 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50405 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 420-4 태안신동아아파트 104동 10층1003호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 129.23㎡ · 지상15층 건물 내 10층 1003호 |
| 소유자 | 이영선 (2025.12.08 소유권이전 · 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서산수산업협동조합 / 49,757,595원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.17 근저당권 · 서산수산업협동조합 · 채권최고액 86,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차인은 별도 확인
2018.05.17 이희웅이 거래가액 115,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 서산수산업협동조합이 채권최고액 86,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 현재 소유자인 이영선에게 소유권이 이전됐고, 김현지의 가압류와 서산수산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 미상
| 성명 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강세별 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증승계 없음 |
확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 강세별은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니며, 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 임차인입니다. 다만 전입신고일이 없어 말소기준일인 2018.05.17과의 선후관계를 비교할 수 없고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 따라서 현재로서는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
태안신동아는 300세대, 준공일 1996.06.01 아파트입니다. 동일면적 129.23㎡의 최근 12개월 실거래는 6건, 평균은 121,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.04 125,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 19.7% 상승한 흐름입니다. 따라서 전체 12건 평균 111,500,000원보다 최근 12개월 데이터와 최신 거래를 우선해 보는 편이 현재 가격 판단에 더 직접적입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 129.23㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 129.23㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2025.11 | 129.23㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 129.23㎡ | 15 | 112,000,000원 |
| 2025.07 | 129.23㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 129.23㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 129.23㎡ | 6건 | 121,500,000원 |
현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 121,500,000원의 102.1%입니다. 최신 거래 125,000,000원과는 비슷한 가격 구간이지만, 최근 평균보다 높은 만큼 “경매라서 시세보다 싸다”는 가격 메리트는 현재 회차에서 확인되지 않습니다. 최근 추세가 19.7% 상승이라는 점은 함께 봐야 하지만, 그 자체가 신건 가격에 할인 가점을 주는 근거가 되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 서산수산업협동조합 | 86,000,000원 | 86,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김현지 | 73,165,240원 | 35,464,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 159,165,240원 중 배당 시뮬레이션상 121,464,000원이 배당되고, 미배당액은 37,701,240원입니다. 서산수산업협동조합은 채권최고액 86,000,000원 기준으로 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 강세별의 보증금과 우선변제 여부도 미상이라 실제 배당 결과와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상15층 건물 내 10층 1003호입니다.
- 입지. 삭선1리다목적회관 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 농경지·단독주택·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 접도구역·가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 18,677.0㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 태안신동아 300세대, 준공일 1996.06.01이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 전 확인 포인트
- 강세별 전입신고일 확인. 2018.05.17 말소기준권리와의 선후관계를 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 강세별 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 낙찰가 외 매수인 부담과 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 실제 배당순위와 미배당 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 12개월 우선. 현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 121,500,000원의 102.1%입니다.
- 최신 거래 함께 확인. 최신 동일면적 거래는 2026.04 125,000,000원이고 최근 추세는 이전 구간 대비 19.7% 상승입니다.
- 유찰가와 실질취득액 구분. 1회 유찰 99,200,000원, 2회 유찰 79,360,000원 시나리오가 있어도 임차인 인수 여부가 확정되기 전에는 총부담 감소를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 취득원가는 아직 미완성”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.17 서산수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 강세별입니다. 전입신고일도, 보증금도, 확정일자도 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 인수를 아직 계산할 수 없습니다.
가격 역시 신건 단계에서 뚜렷한 할인 구간은 아닙니다. 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 121,500,000원의 102.1%이고, 최신 거래는 125,000,000원입니다. 최근 가격 흐름은 19.7% 상승이지만, 현재 경매 최저가가 최근 평균보다 낮은 것은 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “등기상 인수 0원”이라는 숫자보다 임차인의 실제 권리관계를 먼저 확정하고, 그 결과를 포함한 실질취득액으로 최근 시세와 비교하는 것입니다.
