부동산임의경매 (토지)

부동산임의경매

2025타경11196 · 창원지방법원 · 토지
492㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

388,433,000원 3억 8,843만 감정가 554,905,900원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

07-15

창원지방법원 10:00

입찰 보증금

3,884만원

최저가의 10% · 38,843,300원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 5.55억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰 후 가격은 낮아졌지만 단독주택·토지 일괄매각에 유치권 신고 리스크 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 388,433,000원은 감정가 554,905,900원의 70% 수준으로 1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금 약 38,843,300원 · 매수인 인수액 0원
리스크 권리상 인수는 없으나 정은숙 유치권 신고(공사대금 73,330,000원) 성립 여부 확인 필요

한 줄 평 근저당·가압류 등 권리는 매각으로 정리되어 인수액 0원 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 유치권 신고와 환금성입니다. 정은숙의 공사대금 73,330,000원 유치권 신고가 제출되었으나 성립 여부는 불분명하므로 현장 확인이 필요합니다.

감정가

554,905,900원

평가금액

최저매각가

388,433,000원

1회 유찰 후

매수인 인수

0원

권리 인수 없음

핵심지표

유치권 확인

성립 여부 검토

창원지방법원 2025타경11196. 경상남도 김해시 진영읍 내룡리 654-7 소재 단독주택 및 토지 관련 경매입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 388,433,000원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 2019년 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사 과정에서 유치권 신고가 접수되어 권리 분석과 별도로 현장 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경11196
소재지	경상남도 김해시 진영읍 내룡리 654-7
용도 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용 중
소유자	박미선
토지	492.0㎡ · 자연녹지지역 · 대
감정가 / 최저가	554,905,900원 / 388,433,000원
청구액	677,577,048원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2019.07.31 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 갑구 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 일반적인 등기상 권리 인수 부담은 없습니다.

② 임차·점유 분석

점유자	점유	대항력	보증금	비고
이미자	2층 방1칸	없음	미상	전입 2025.01.08, 말소기준 이후
정은숙	미상	판정 불가	미상	유치권 신고자

⚠️ 유치권 신고 확인 필요 현황조사에서 정은숙이 공사대금 약 73,330,000원의 유치권 신고서를 제출했습니다. 다만 유치권 성립 여부는 불분명하며, 매수 전 점유·공사 관계·채권 발생 경위를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 388,433,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,238,062원
우리은행 근저당권	636,000,000원	382,194,938원
KB국민카드 가압류	13,563,482원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

1회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 70% 수준입니다.

✅ 권리 관점 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 단독주택·토지 일괄매각은 아파트보다 환금성이 낮을 수 있으며, 유치권 신고가 실제 부담으로 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

유치권 현장 확인. 정은숙 유치권 신고의 점유·공사 사실·성립 요건 확인이 필요합니다.
토지와 건물 일괄 구조 확인. 자연녹지지역 토지 포함 물건으로 활용성 검토가 필요합니다.
점유 관계 확인. 이미자 점유 부분은 대항력은 없으나 실제 인도 상황 확인이 필요합니다.
환금성 검토. 농촌 취락지역 단독주택으로 매수층과 매도 기간을 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장 확인이 승부처”

이 물건은 등기 권리만 보면 인수 부담이 없는 안전형 구조입니다. 그러나 경매의 승부는 등기만으로 끝나지 않습니다. 유치권 신고와 단독주택·토지 물건 특성 때문에 현장 조사와 가격 판단이 중요합니다. 권리 인수는 0원, 하지만 유치권 검토가 필요한 물건입니다.

부동산임의경매

인수 부담은 없지만, 유치권 리스크를 확인해야 하는 김해 내룡리 주택

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차·점유 분석

③ 예상배당표 (최저매각가 388,433,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장 확인이 승부처”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (29장)

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