🏠 926세대 ⚠️ 시세 102.6% ✅ 인수 0원 💰 382,000,000원
대전지방법원 2026타경50439. 서산시 동문동 ‘동문한성필하우스’ 111동 14층 1401호 아파트입니다. 등기상 소유자는 송경분이고, 2019.03.04 소유권이전과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권 226,600,000원이 말소기준권리이며, 이후 등기된 국·서산시 압류와 2026.04.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기에는 2025.07.23 공매공고가 존재합니다. 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다. 또한 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50439 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 1266 동문한성필하우스 111동 14층1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9581㎡ · 지상16층 건물 중 14층 |
| 이용상태 | 아파트(방, 주방, 거실 등)로 이용 중 |
| 소유자 | 송경분 · 거래가액 298,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 185,324,792원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
말소기준은 2019.03.04 우리은행 근저당권 226,600,000원입니다. 2025.01.08 국 압류, 2025.06.05 서산시 압류, 2026.04.30 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 102.6%
동문한성필하우스 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 보면 평균 거래금액은 372,333,333원입니다. 현재 최저매각가 382,000,000원은 이 최근 평균의 102.6%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 351,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 15 | 383,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 11 | 378,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 17 | 396,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 13 | 383,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 14 | 392,000,000원 |
| 평균 | 84.9581㎡ | 12건 | 372,333,333원 |
최근 12건은 340,000,000원~396,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 특히 최신 거래는 2026.07 351,000,000원이며, 현재 신건 최저가 382,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 226,600,000원 | 226,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 149,252,000원 |
현재 회차 매각가 382,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 149,252,000원으로 계산돼 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 382,000,000원 | 226,600,000원 | 149,252,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 305,600,000원 | 226,600,000원 | 73,921,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 244,480,000원 | 226,600,000원 | 13,657,280원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오에서는 2회 유찰 시까지도 우리은행 근저당 채권최고액 226,600,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실제 배당은 세금과 우선변제권 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시청 제2청사 북측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·청사가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상16층 건물의 14층이며 사용승인일은 2018.10.17입니다.
- 단지 규모. 동문한성필하우스는 926세대이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 667,600원/㎡입니다.
- 도로. 단지내 도로를 통해 인접 공도 접근이 용이합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 최저가 382,000,000원은 최근 12개월 평균 372,333,333원의 102.6%입니다. 최신 거래 351,000,000원과도 비교해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.07.23 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매의 현재 상태와 법원경매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국과 서산시 압류가 존재하며 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 공매 확인이 핵심
이 물건은 2019.03.04 우리은행 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원인 비교적 단순한 권리 구조입니다. 반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 382,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 372,333,333원의 102.6%이고 최신 거래 351,000,000원보다도 높아, 현재 회차를 시세 대비 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 여기에 공매공고와 임대관계 미상 사항이 있으므로, 입찰 전에는 가격뿐 아니라 공매 진행 상태와 실제 점유관계를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
